Nie jest to sytuacja nadzwyczajna, bowiem styczeń i luty należą do najsłabszych miesięcy dla osób zajmujących się sprzedażą mieszkań. W tym roku dodatkowo ubijaniu interesów nie sprzyjała wyjątkowo nieprzyjemna aura. Mimo tego sezonowego wahnięcia liczba transakcji, które wzięliśmy pod uwagę przy obliczaniu indeksu cen jest dwu i półkrotnie wyższa niż w styczniu 2009 roku, kiedy na sezonowość rynku nałożyło się także apogeum kryzysu kredytowego w Polsce.

 

Pod względem cen styczeń nie przyniósł istotnych zmian. Indeks cen mieszkań skonstruowany na bazie transakcji klientów OF i Home Broker wzrósł o 0,1 proc., przy czym ceny w pięciu miastach spadły, a w 10 wzrosły (w Szczecinie nie zmieniły się). Tylko w dwóch miastach w porównaniu do grudnia wzrosła liczba transakcji. W porównaniu do swojego najwyższego punktu z lutego 2008 roku, indeks cen znalazł się w styczniu niżej o 11,5 proc. Od dołka w czerwcu ub. r. wzrósł o 1,5 proc.

Źródło: Open Finance. Więcej o konstrukcji indeksu poniżej.

 

W porównaniu do stycznia 2009 roku mediana cen mieszkań wzrosła w czterech miastach, a w dwunastu spadła. Spośród pięciu miast, w których notujemy najwięcej transakcji, najmocniej – o 6,1 proc. – spadły w skali roku ceny mieszkań w Warszawie. W Krakowie wzrosły w tym czasie o 2 proc.

 

miasto	mediana ceny m2 w styczniu 2010 r.	roczna zmiana ceny	miesięczna zmiana ceny	mediana ceny nieruchomości w styczniu 2010 r.
Bydgoszcz	4200 zł	3.0%	2.1%	204 900 zł
Gdańsk	5778 zł	2.4%	3.6%	306 500 zł
Gdynia	5425 zł	-11.8%	-1.2%	303 639 zł
Kraków	6364 zł	2.0%	0.5%	338 206 zł
Lublin	4876 zł	-5.1%	5.4%	257 027 zł
Łódź	4167 zł	-6.5%	2.1%	211 250 zł
Poznań	5812 zł	-1.4%	3.4%	295 273 zł
Warszawa	7694 zł	-6.1%	-1.1%	400 553 zł
Wrocław	6129 zł	-2.1%	-1.5%	309 000 zł

Źródło: Open Finance i Home Broker na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firmy.

Dane mogą nie odzwierciedlać precyzyjnie tendencji na rynku mieszkaniowym.

 

Styczeń był – zgodnie z oczekiwaniami – spokojnym miesiącem na rynku mieszkaniowym i tego samego spodziewamy się także po lutym. Od marca możliwe jest ożywienie handlu, zwłaszcza że banki wyraźnie przechodzą do ofensywy poprawiając ofertę kredytów hipotecznych. W szczególności kredyty walutowe stały się dostępne także dla osób o przeciętnych dochodach, co jeszcze pół roku temu było niemożliwe.

 

Wiosną do sprzedaży powinny trafić nowe projekty deweloperskie. Sądzimy, że ceny sprzedawanych projektów we wczesnej fazie ich realizacji będą istotnie odbiegać w dół od cen mieszkań gotowych lub bliskich ukończenia. Nie da się wykluczyć, że taka sytuacja wpłynie na spadek średnich cen, mimo że mieszkania już istniejące nie zmienią wartości w tym czasie.

 

 

Emil Szweda, Bernard Waszczyk – Open Finance

 

 

 

 

 

Styczeń był kolejnym miesiącem stabilizacji na rynku mieszkaniowym. Obserwujemy dalsze wyhamowanie tendencji spadkowej cen transakcyjnych. W styczniu wartość indeksu odbiegała o mniej niż 1 proc. (na minus) od średniej z 2009 roku. W 2010 roku doradcy Home Broker spodziewają się wzrostu cen nieruchomości w największych miastach średnio o 6 proc.

 

Z miesiąca na miesiąc zmniejsza się też różnica między cenami ofertowym a transakcyjnymi, obrazująca skłonność sprzedających do obniżania cen. W styczniu było to średnio 3,3 proc. Pojawiają się też sygnały świadczące o tym, że rynek pierwotny dźwiga się z zapaści. W grudniu, drugi miesiąc z rzędu rosła liczba nowych inwestycji mieszkaniowych. Wyhamowuje też tendencja spadkowa w obrębie pozwoleń na budowę. Ze względu na znaczne ograniczenie projektów inwestycyjnych w 2009 roku, w drugiej połowie tego roku odczuwalne mogą być problemy z podażą gotowych mieszkań na rynku pierwotnym.

 

Mimo tych pozytywnych sygnałów znakiem czasu jest zmniejszająca się przeciętna powierzchnia mieszkań oddawanych do użytku. Lokale oddane w 2009 roku były średnio o 2 m² mniejsze niż te, które trafiły na rynek rok wcześniej. Aż 76 proc. badanych poszukuje obecnie mieszkań maksymalnie 2-pokojowych. Ze względu na wciąż rygorystyczne – mimo pozytywnych zmian, jakie zaszły na przełomie roku – warunki udzielania kredytów, najbardziej poszukiwane są małe mieszkania z dużą liczbą pomieszczeń, np. 2-pokojowe o powierzchni 35-40 m².

 

 

Katarzyna Siwek, Home Broker