Wyprowadzanie jakichkolwiek analogii do rynku amerykańskiego może być ryzykowne, ze względu na różnice tkwiące chociażby w historii obydwu rynków i z uwagi na wiele różnych niuansów (m.in. różnic technologicznych). Niemniej takie porównanie może dostarczyć kilku ciekawych wniosków o ogólnym charakterze.

 

W szczycie budowlanym, który USA zanotowały w na przełomie lat 2005/2006, a Polska w 2008 roku, sytuacja obydwu rynków prezentowała się na bardzo zbliżonym poziomie. W USA powstawało ok. sześciu domów/mieszkań na tysiąc mieszkańców, biorąc pod uwagę budowy zakończone, i pięć domów/mieszkań, których budowę rozpoczynano. W Polsce tymczasem było to od czterech do sześciu domów/mieszkań na tysiąc mieszkańców, w zależności od tego, którą kategorię danych wzięlibyśmy za miernik rynku.

rok	liczba wydanych pozwoleń		liczba rozpoczętych budów		liczba budów ukończonych
	USA*	Polska	USA*	Polska	USA*	Polska
2006	5,3	4,2	5,3	3,6	6,1	3
2007	3,7	6,2	3,4	4,8	4,3	3,5
2008	1,8	5,8	1,8	4,6	3,3	4,3
2009	2,2	4,7	1,9	3,7	2,4	4,2
Maj 2010	1,85	4,5**	1,9	4,1**	2,2	3,9**

*USA – dane zaannualizowane wyrównane sezonowo. Dane za maj mają charakter wstępny, mogą być zrewidowane.

**Dane za ostatnich 12 miesięcy. Źródło: dane GUS i The US Census Census ; obliczenia własne.

 

Jednak już sam kryzys przebiegał inaczej. W przypadku USA możemy mówić o piątym roku kurczenia się rynku budownictwa mieszkaniowego, po nieznacznym odbiciu w 2009 roku. W odbiciu tym pomógł program stymulacyjny, który w tym roku jest już wygaszony (ulgi podatkowe na nabywców pierwszych domów). Warto wspomnieć, że obecny poziom budownictwa – biorąc pod uwagę liczby bezwzględne (nie przeliczając na tysiąc mieszkańców) jest najniższy od rozpoczęcia historii pomiarów rynku w USA, to jest od 1968 roku. Jest to także najbardziej drastyczne załamanie rynku budowlanego. Boom w podobnej skali co z w połowie obecnej dekady, budownictwo mieszkaniowe w Stanach przeżywało także na początku lat 70-tych, ale późniejsze załamanie zabrało „tylko” 30 proc. rynku.

 

W Polsce program wspierający budownictwo mieszkaniowy także istnieje (Rodzina na Swoim), choć przyjął inną i – jak się okazuje – skuteczniejszą formę. Być może dlatego, że polskie państwo okazało się hojniejsze. Podczas gdy Amerykanie mogli liczyć na 8 tys. USD ulgi podatkowej, w przypadku programu RNS – także adresowanego do osób nie posiadających wcześniej własnego lokum – zakres dopłat może przekraczać nawet 100 tys. PLN przez osiem lat, choć nie wszyscy mogą korzystać z niego w aż tak szerokim wymiarze.

 

W rezultacie Polsce udało się prześcignąć USA, jeśli chodzi o stan rynku budownictwa mieszkaniowego. I to prześcignąć aż dwukrotnie, pomimo różnic w osiąganych przeciętnie dochodach, a więc i zdolności do nabywania nieruchomości na kredyt. Przy czym na obydwu rynkach oprocentowanie kredytów hipotecznych znajduje się obecnie na historycznie niskich poziomach.

 

W ciągu pierwszych dwóch lat od szczytu koniunktury w budownictwie mieszkaniowym w USA, rynek nowych domów spadł o około połowę lub bardziej (w zależności od branej pod uwagę kategorii). Co więcej nadal brakuje danych potwierdzających zakończenie kryzysu. Licząc od szczytu cenowego domów, rynek budownictwa mieszkaniowego skurczył się w Stanach Zjednoczonych o dwie trzecie. Gdyby brać pod uwagę szczyt aktywności w budownictwie mieszkaniowym (wyprzedził szczyt cenowy o kilka miesięcy), spadek koniunktury przekraczałby 70 proc. Zatem, aby wrócić do swoich rozmiarów z połowy dekady rynek budownictwa mieszkaniowego musiałby zanotować wzrost aż o 200-300 proc.

 

data	liczba wydanych pozwoleń na budowę	zmiana od szczytu	liczba rozpoczętych budów	zmiana od szczytu	liczba budów zakończonych	zmiana od szczytu
lipiec 2006	1774 tys.	-	1746 tys.	-	1944 tys.	-
lipiec 2007	1373 tys.	-22,6 proc.	1371 tys.	-21,5 proc.	1515 tys.	-22,1 proc.
lipiec 2008	937 tys.	-47,2 proc.	965 tys.	-44,7 proc.	1035 tys.	-46,7 proc.
lipiec 2009	587 tys.	-66,9 proc.	587 tys.	-66,7 proc.	787 tys.	-59,5 proc.
Maj 2010	574 tys.	-67,6 proc.	593 tys.	-66,0 proc.	687 tys.	-64,7 proc.

Źródło: The US Census Bureau and Department of Hosing and Urban Development.

 

Natomiast w Polsce po dwóch latach od szczytu koniunktury budowlanej spadek liczby rozpoczynanych inwestycji wyniósł 22,8 proc. procent i blisko 28 proc. w przypadku wydawanych pozwoleń. W przypadku liczby inwestycji ukończonych spadek wynosi obecnie 10 proc. Zatem nawet jeśli zaryzykować tezę, że kryzys rynku budownictwa mieszkaniowego w Polsce jeszcze nie minął, to jego przebieg jest znacznie łagodniejszy niż w Stanach. Co więcej, pod względem liczby rozpoczynanych projektów, rynek w Polsce zaczyna już odbijać się od dna, sugerując że zakończenie kryzysu mogło już nastąpić.

 

okres	liczba wydanych pozwoleń na budowę	zmiana r/r	liczba budów rozpoczętych	zmiana r/r	liczba budów zakończonych	zmiana r/r
2006	160 545		137 692		115 353
2007	236 731	+47,5 proc.	185 117	+34,9 proc.	133 698	+15,9 proc.
2008	220 372	-6,9 proc.	174 686	-5,6 proc.	165 189	+23,5 proc.
2009	178 801	-18,9 proc.	142 901	-18,2 proc.	160 079	-3,1 proc.
Maj 2010*	170 572	-19,9 proc.	156 854	+4 proc.	148 613	-12,9 proc.

*Dane za maj na podstawie wyników z ostatnich 12 miesięcy. Źródło: GUS; obliczenia własne.

 

O ile powyższe statystyki nie skutkują być może niczym innym niż wzbudzeniem delikatnego poczucia narodowej dumy, o tyle ciekawszych wniosków dostarczają tendencje cenowe na obydwu rynkach.

 

Data	wartość indeksu cen domów w USA S&P/CaseShiller	zmiana od szczytu
lipiec 2006	206,52 pkt	-
lipiec 2007	198,72 pkt	-3,8 proc.
lipiec 2008	166,32 pkt	-19,5 proc.
lipiec 2009	144,37 pkt	-29,7 proc.
marzec 2010	143,35 pkt	-30,2 proc.

Źródło: S&P/CaseShiller

 

W Stanach Zjednoczonych spadkowi aktywności deweloperów towarzyszył także spadek cen nieruchomości. W istocie to właśnie spadek cen był świadectwem ograniczenia popytu, który doprowadził w konsekwencji do zmniejszonej liczby nowych budów. Wyżej przedstawiony został odczyt indeksu cenowego S&P/CaseShiller dla 20 największych amerykańskich metropolii. Wprawdzie od roku indeks już nie notuje głębokiego spadku, a od swego najniższego położenia (w drugiej połowie 2009 roku) zdołał nieco wzrosnąć, ale też mimo cen domów o 30 proc. niższych niż w szczycie boomu i pomimo zachęt podatkowych, kupujący nie zareagowali na „promocję”.

 

Prowadzi to do wniosku, że aktywność deweloperów w rzeczywistości niewiele ma wspólnego z kształtowaniem cen na rynku nieruchomości. Innymi słowy nie podaż je kreuje, lecz popyt, na którego zapotrzebowanie odpowiadają deweloperzy. Warto zauważyć, że rekordowy odczyt indeksu cen domów miał miejsce w czasie, kiedy w USA powstawało najwięcej domów/mieszkań (trzykrotnie więcej niż obecnie), trudno byłoby więc mówić o braku podaży i wynikającym z tego wzroście cen.

 

Jak ta obserwacja może dotyczyć polskiego rynku? Przede wszystkim – raz na zawsze należy zerwać z mitem serwowanym jeszcze od czasu do czasu przez prezesów firm deweloperskich, straszących brakiem mieszkań (wynikającym z konieczności wcześniejszego zamrożenia projektów) i możliwym – wobec takiego ryzyka – pojawieniem się kolejnej fali wzrostu cen mieszkań. To popyt kształtuje ceny – nie podaż. Ona może tylko odpowiedzieć na zapotrzebowanie rynku, a nie dyktować mu warunki. Czyli brak podaży nowych mieszkań nie oznacza jednoczesnego stymulowania popytu i nie prowadzi do wzrostu cen mieszkań. Odwrotne rozumowanie po prostu przeczy prawom logiki.

 

Nawet na naszym rynku łatwo to udowodnić. Poniżej przedstawiamy nasz autorski indeks cen mieszkań, który opiera się o transakcje dokonywane przez klientów Open Finance i Home Broker w 16 największych polskich miastach. Na wykresie widać wyraźnie, że spadek cen został zahamowany już przed rokiem, a od początku roku trwa jego powolny wzrost, któremu towarzyszy także wzrost liczby przeprowadzanych transakcji. Łatwo się zorientować, że kiedy ceny spadały (oznaczało to zmniejszenie popytu), deweloperzy dostosowali się do nowych warunków i zamrozili swoje projekty. Natomiast kiedy pojawił się popyt, spadek cen został zatrzymany, a deweloperzy zaczęli wracać do gry, uruchamiając nowe projekty. To oznacza, że obecny poziom cen, choć odbierany często jako wysoki i nieadekwatny do zarobków Polaków, jest kształtowany właśnie przez kupujących, a nie wyłącznie przez nadmierne żądania sprzedających.

 

Źródło: Open Finance.

Z pewnością konstatacja, że to popyt kształtuje ceny w większym stopniu niż podaż nie jest – nomen est omen – odkryciem Ameryki. Warto jednak zdawać sobie sprawę z faktu, że ceny mieszkań znajdują się obecnie na wysokich – względem dochodów Polaków – poziomach dlatego, że są akceptowane. A ponieważ są także atrakcyjne dla deweloperów, ich aktywność wzrosła w ostatnim czasie (do końca maja deweloperzy rozpoczęli budowy mieszkań w liczbie o 90 proc. wyższej niż przed rokiem).

 

Nie oznacza to jednak jeszcze, że wzrost popytu musi doprowadzić do wzrostu cen mieszkań (choć jego spadek raczej przyczyniłby się do obniżenia cen). W latach 1968-2010 w USA najczęstszym wynikiem sektora budowlanego był poziom 1-1,5 mln mieszkań, co daje 3,2-4,8 domów na tysiąc mieszkańców rocznie. Jest więc być może poziom, na którym przy w miarę stabilnych warunkach, podaż spełnia oczekiwania podaży nie doprowadzając do bańki cenowej na rynku nieruchomości.

 

Ponieważ owe trzy do pięciu mieszkań na tysiąc mieszkańców rocznie, charakteryzują obecnie nasz rodzimy rynek budowlany, być może udało nam się doprowadzić do zrównoważenia rynku, co prowadziłoby także do dalszej stabilizacji cen w pobliżu obecnych poziomów. Lampka ostrzegawcza powinna się zapalać, kiedy liczba nowych budów przekracza sześć na tysiąc mieszkańców. W USA za każdym razem, kiedy ten poziom był osiągany, rozpoczynała się bolesna korekta aktywności deweloperów.

 

Źródło: The US Census Bureau and Department of Hosing and Urban Development.