Choć mieszkania używane zawsze dominowały wśród nieruchomości kupowanych za kredyty z dopłatami do odsetek, to od 31 sierpnia 2011 roku miało się to zmienić. Drastycznie spadły wówczas limity cen mieszkań kwalifikowanych na preferencyjny kredyty. Lobbing inwestorów dążył do wykreślenia mieszkań używanych z programu kredytów z dopłatami, ostatecznie sprawił jednak, że limity cen do tej pory jednakowe dla obu rynków, od końca sierpnia zmieniły się bardziej na niekorzyść rynku wtórnego. Mieszkanie używane musi być o jedną piątą tańsze niż mieszkanie z rynku pierwotnego. Różnica jest więc spora i przy niskich pułapach cen m² akceptowanych przez RnS, dawała deweloperom podstawy wierzyć, że od tej pory to głównie do nich będzie płynął strumień pieniędzy pożyczanych w ramach programu Rodzina na Swoim.

 

Tym bardziej, że sprostanie limitom cenowym z programu RnS nie jest łatwe. Obecnie m² mieszkania w stolicy, kwalifikującego się do finansowania kredytem z dopłatami do odsetek, na rynku pierwotnym wynosi 6435 zł, a na rynku wtórnym 5148 zł. Dużo to czy mało? Mediana styczniowych statystyk transakcji zawartych przez klientów Open Finance i Home Brokera mówi o kwocie 7545 zł (cena jest wypadkową zakupów nowych jak i używanych lokali). Gołym okiem widać, że znalezienie lokum z limitem cenowym dla rynku wtórnego to nie lada wysiłek. Potwierdzają to również szczegółowe statystyki Banku Gospodarstwa Krajowego, obejmujące IV kw. 2011 roku. Widać w nich, że wartość kredytów na mieszkania z rynku wtórnego średnio spadła o trzy czwarte, a liczba z ok. 600 kwartalnie do 165 sztuk. W przeciwieństwie do rynku pierwotnego, gdzie ich liczba z 454 na początku roku wzrosła do 774 w IV kwartale.

 

Źródło: Open Finance, Home Broker, BGK, obliczenia własne,

 

Podobnie zresztą sytuacja wygląda w wielu innych dużych miastach. Około 30 proc. różnicy między cenami transakcyjnymi a limitami cenowymi dla rynku wtórnego można też zaobserwować we Wrocławiu, Szczecinie, Białymstoku, Lublinie i Zielonej Górze. Trudno jest też jest znaleźć spełniające wymagania programu RnS używane mieszkanie w Gdańsku, a w Krakowie właściwie graniczy to z cudem. Statystyki kończące się na ostatnim kwartale pokazują w tych miastach gwałtowny, przeważnie 80-proc., a nawet i wyższy spadek sprzedaży kredytów z dopłatami na mieszkania używane, w porównaniu z I czy II kwartałem 2011 roku. W Krakowie i Lublinie pod koniec zeszłego roku program RnS praktycznie już nie istniał dla rynku wtórnego. (Choć należy zauważyć, że cały rynek kredytów z dopłatami do odsetek w ujęciu liczbowym skurczył się w IV kw. 2011 roku. o ok. 30 proc., a wartościowo o ok. 40 proc. w porównaniu z pierwszymi kwartałami ub.r.). Z powodu korzystniejszych limitów na rynku pierwotnym nieco lepiej sytuacja wyglądała właśnie na tym rynku. Spadki liczby kredytów wahały się od połowy do dwóch trzecich wcześniejszej sprzedaży. Wyjątkiem był Gdańsk, gdzie prawie doszło do podwojenia liczby kredytów na nowe mieszkania. Tam bowiem limit na rynek pierwotny pokrywa się z cenami z zawieranych ostatnio transakcji.

 

Choć są i odmienne przykłady. Mieszkańcy Bydgoszczy, Katowic, Łodzi i Torunia, po zmianach limitów cen są w uprzywilejowanej sytuacji i mają używane mieszkania w programie RnS po cenach zbliżonych do tych obowiązujących na rynku. I tam klienci korzystają z kredytów z dopłatami pełnymi garściami. W efekcie, w Bydgoszczy i Toruniu liczba preferencyjnych kredytów na mieszkania używane wzrosła od 10 do 20 proc. Na rynku pierwotnym, gdzie sytuacja cenowa jest jeszcze bardziej komfortowa, w Bydgoszczy liczba kredytów się podwoiła, a w Toruniu skoczyła o blisko 80 proc. Bardzo dobrze po zmianach program RnS miał się również w całym woj. kujawsko-pomorskim. Ponad 10-proc. wzrost liczby, przy niewielkim spadku wartości, widać było także w Katowicach. Nieźle było w całym województwie śląskim. Podobnie jest z Łodzią i woj. łódzkim. Na zmianach nie ucierpieli też mieszkańcy woj. lubuskiego oraz Gorzowa Wielkopolskiego, ale już w pobliskiej Zielonej Górze był większy kłopot z zakupami mieszkań używanych za kredyt z dopłatami do odsetek.

 

Ostre cięcia limitów cen mieszkań kwalifikowanych do programu Rodzina na Swoim, szczególnie na rynku wtórnym nie okazały się równie dotkliwe dla wszystkich województw i ich stolic. Po zmianie powstały białe plamy na mapie, gdzie o rządowych dopłatach do kredytów można jedynie pomarzyć i takie gdzie program, który miał być powoli wygaszany przeżywa drugą młodość.

 

Styczniowego, 58-proc. udziału w wartości udzielonych kredytów z dopłatami na rynku mieszkań używanych, nie da się jednak wytłumaczyć wyłącznie dobrym wstrzeleniem się programu w rynkowe ceny mieszkań pięciu województw i ich stolic. Wygląda na to, że silna startowa pozycja rynku wtórnego w tym roku jest po części także efektem kreatywnej sprzedaży i zaniżania cen nieruchomości na umowach. Po zmianie zasad Programu RnS wieści o sposobach na omijanie limitów cen docierały głównie z rynku pierwotnego, to część inwestorów miała ponoć przenosić część kosztów transakcji na parking lub piwnicę, a nawet podpisywać umowy na sprzedaż mieszkań bez tynków i instalacji, ale jak pokazują statystyki to rynek wtórny „radzi sobie” chyba lepiej.

 

O ile zgodnie z życzeniem deweloperów nie udało się zwiększyć udziału nowych mieszkań w kredytach RnS, to rządowy plan ograniczenia sprzedaży kredytów z dopłatami jak na razie ma się nieźle. Styczeń był trzecim miesiącem z kolei, w którym liczba kredytów z dopłatami do odsetek nie przekraczała 3 tys. sztuk, czyli średnio o około 1,5 tys. mniej niż miało to miejsce w miesiącach przed wprowadzeniem zmian w RnS w 2011 roku. Konkretnie, w minionym miesiącu, banki udzieliły 2865 kredytów z dopłatami do odsetek, o łącznej wartości 497 mln zł. W grudniu zeszłego roku takich kredytów było 2999 sztuk, a w listopadzie 2766.

Łącznie od początku obowiązywania Programu RnS objął on 138,7 tys. kredytów o wartości przekraczającej 25,5 mld zł. Program skończy się wraz z 2012 rokiem i można oczekiwać, że pod koniec roku znów zyska na popularności. Kluczowa dla udanego finiszu RnS będzie dostępność mieszkań klasyfikujących się do preferencyjnego kredytu.

 

miesiąc	liczba	wartość (tys. zł)
styczeń 2011	3912	773,25
luty 2011	3365	668,30
marzec 2011	5852	1174,69
kwiecień 2011	5165	1063,31
maj 2011	4615	958,68
czerwiec 2011	4513	929,44
lipiec 2011	4334	887,98
sierpień 2011	4233	865,87
wrzesień 2011	5757	1191,47
październik 2011	3753	726,03
listopad 2011	2766	488,55
grudzień 2011	2999	522,62
styczeń 2012	2865	497,15

Źródło: BGK.

 

Rodzina na Swoim to rządowy program kredytów z dopłatami do odsetek, pomagający w zdobyciu własnego „M” osobom nieposiadającym nieruchomości. Rząd finansuje około połowy odsetek rat płaconych przez pierwszych osiem lat spłaty rat. Prawo do jego zaciągnięcia mają małżeństwa, rodzice samotnie wychowujący dzieci, a od sierpnia 2011 również single. Warunek to nieukończone 35 lat, przynajmniej przez jednego wnioskodawcę. Rodzice i osoby z dziećmi mają możliwość zakupu na kredyt mieszkania o maksymalnej wielkości 75 m², choć kredyt z dopłatą ogranicza się do 50 m². Mogą też sfinansować dom o pow. do 140 m², przy czym kredyt z dopłatą obejmuje finansowanie 70 m². Single mogą kupić mieszkanie do 50 m², ich kredyt z dopłatami sfinansuje powierzchnię 30 m².

 

 

Nazwa województwa	Gmina	Przed zmianą	Po zmianie
		Maks. cena m2 mieszkania nowego i używanego	Maks. cena m2 rynek wtórny	Maks. cena m2 rynek pierwotny
dolnośląskie	m. Wrocław	6907,60 zł	4001,60 zł	5002,00 zł
	Pozostałe	5137,30 zł	2785,20 zł	3481,50 zł
kujawsko-pomorskie	m. Bydgoszcz	7014,00 zł	4327,20 zł	5409,00 zł
	m. Toruń	7014,00 zł	4327,20 zł	5409,00 zł
	Pozostałe	5646,90 zł	3284,80 zł	4106,00 zł
lubelskie	m. Lublin	4816,67 zł	3054,48 zł	3818,10 zł
	Pozostałe	4435,18 zł	2518,60 zł	3148,25 zł
lubuskie	m. Gorzów Wielkopolski	4485,60 zł	2804,40 zł	3505,50 zł
	m. Zielona Góra	4485,60 zł	2804,40 zł	3505,50 zł
	Pozostałe	4204,90 zł	2683,20 zł	3354,00 zł
łódzkie	m. Łódź	6615,70 zł	3730,80 zł	4663,50 zł
	Pozostałe	5006,40 zł	2810,40 zł	3513,00 zł
małopolskie	m. Kraków	6622,70 zł	3670,00 zł	4587,50 zł
	Pozostałe	5004,30 zł	2927,60 zł	3659,50 zł
mazowieckie	m. Warszawa	9816,10 zł	5148,00 zł	6435,00 zł
	Pozostałe	5293,40 zł	2908,80 zł	3636,00 zł
opolskie	m. Opole	5409,62 zł	3131,20 zł	3914,00 zł
	Pozostałe	5132,46 zł	2971,20 zł	3714,00 zł
podkarpackie	m. Rzeszów	5187,70 zł	2906,80 zł	3633,50 zł
	Pozostałe	4785,20 zł	2290,00 zł	2862,50 zł
podlaskie	m. Białystok	5187,70 zł	3046,40 zł	3808,00 zł
	Pozostałe	4785,20 zł	2719,20 zł	3399,00 zł
pomorskie	m. Gdańsk	6949,60 zł	4074,00 zł	5092,50 zł
	Pozostałe	5693,80 zł	3283,20 zł	4104,00 zł
śląskie	m. Katowice	5518,10 zł	3290,00 zł	4112,50 zł
	Pozostałe	4709,60 zł	2714,00 zł	3392,50 zł
świętokrzyskie	m. Kielce	5663,98 zł	3379,17 zł	4223,96 zł
	Pozostałe	4211,06 zł	3236,56 zł	2444,84 zł
warmińsko-mazurskie	m. Olsztyn	6848,10 zł	2406,32 zł	3638,40 zł
	Pozostałe	4784,50 zł	3913,20 zł	2541,60 zł
wielkopolskie	m. Poznań	7182,00 zł	2734,00 zł	4258,00 zł
	Pozostałe	4650,80 zł	4104,00 zł	2734,00 zł
zachodniopomorskie	m. Szczecin	4946,90 zł	3615,50 zł	2892,40 zł
	Pozostałe	4793,60 zł	3500,00 zł	2800,40 zł

Źródło: BGK.