×
    Bartosz Turek

    Bartosz Turek / Analityk Analityk

    Ziemia rolna w Polsce dalej drożeje analizy

    5,8% - o tyle zdrożał w ciągu roku hektar gruntu ornego w Polsce – wynika z Indeksu Wartości Ziemi Rolnej przygotowanego przez Open Finance. Po wprowadzeniu ograniczeń w obrocie gruntami wzrosty cen wyraźnie spowolniły.

    Z zupełnie odwrotną sytuacją mamy do czynienia w Czechach, Danii na Litwie i Węgrzech, gdzie rolne parcele potrafią drożeć nawet o 10-25% w skali roku.

    Płonne okazały się obawy o przecenę ziemi rolnej w Polsce. Były one o tyle uzasadnione, że ustawodawca wprowadził jeszcze w 2016 roku ograniczenia w obrocie ziemią. Przez nie bez specjalnego zezwolenia osoba niebędąca rolnikiem nie może dziś kupić rolnej parceli. Okazało się jednak, że w praktyce osoby zdecydowane powiązać swoje życie z rolnictwem lub kupić działkę w celach rekreacyjnych, mogą to zrobić. Z drugiej strony wyraźnie utrudnione zostały zakupy o charakterze spekulacyjnym. Efekt? Wzrosty cen ziemi rolnej wyhamowały.

    Podczas gdy jeszcze kilka lat temu nikogo nie dziwiły kilkunastoprocentowe podwyżki stawek i to w skali rocznej, to dziś dynamika podwyżek stopniała do kilku procent. Jest to zmiana pozytywna z punktu widzenia stabilności rodzimego rynku ziemi, który w większym stopniu wiąże dziś wyceny rolnych parceli z opłacalnością prowadzenia działalności rolnej.

    Ceny wolniej, ale w górę

    Chcąc kupić hektar ziemi ornej w Polsce trzeba przygotować się na wydatek rzędu 37,9 tys. zł. Taka była przeciętna wartość hektara ziemi w Polsce pod koniec ubiegłego roku – wynika z Indeksu Wartości Ziemi Rolnej Open Finance. To o 468 złotych więcej niż w trzecim kwartale 2017 roku oraz o 2093 złote więcej niż pod koniec 2016 roku. W ciągu roku statystyczny hektar zdrożał więc o 5,8%

    Najlepsze grunty bez zmian

    Prym wiodły działki o najniższej przydatności rolniczej. Grunty dobre, czyli te o najwyższej przydatności rolniczej, dość wolno zyskują na wartości już od drugiej połowy 2015 roku. Teoretycznie powodem może być to, że to właśnie urodzajne grunty są atrakcyjne dla rolników. W nowym porządku prawnym to oni mają uprzywilejowaną pozycję – przede wszystkim oni mogą kupić ziemię bez dodatkowych zgód i formalności. Rolnicy najprawdopodobniej wykorzystują tę przewagę w negocjacjach czego efektem są stabilne ceny żyznej ziemi.

    W przypadku ziemi niższych klas bonitacyjnych dynamika zmian tradycyjnie jest wyższa. Takie parcele częściej stają się łupem osób niezwiązanych z rolnictwem. Łatwiej jest też zmienić przeznaczenie takich działek, aby wykorzystać je na inne cele niż sianie czy sadzenie, a cena słabych gruntów ornych jest przeważnie niższa niż tych o największej przydatności rolniczej.

    Licząc od końca 2015 roku, a więc momentu, w którym bardzo poważnie mówiono już o mających wejść w życie ograniczeniach obrotu ziemią rolną, ziemia dobra zdrożała o 3,8%, a ta o najniższej przydatności rolniczej aż o 9,4%.

    Rodzima ziemia w środku europejskiej stawki

    Wzrosty cen, które obserwujemy „Nad Wisłą” nie są niczym zaskakującym na tle innych krajów europejskich. Co prawda w tym wypadku trudno o tak świeże dane, jak w przypadku tych udostępnianych przez rodzimy GUS, ale Eurostatowi udało się już skompletować informacje za 2016 rok. Wynika z nich, że najmocniej drożejącymi gruntami rolnymi były te położone na Węgrzech. Podczas gdy w 2015 roku za hektar trzeba było płacić trochę ponad milion forintów, to już w 2016 średnią stawką było 1,3 mln forintów. To oznacza wzrost o ponad 25% w ciągu zaledwie roku. Bardzo dynamiczne wzrosty cen urzędy statystyczne zanotowały też na Litwie (13,8%), w Czechach (13,4%) i Danii (11,5%). Mniej za orne parcele płacili za to w 2016 roku mieszkańcy Grecji (-0,8%), Rumunii (-3%), Wielkiej Brytanii (-4,1%), Luksemburga (-6,2%). Najbardziej spektakularną przecenę zanotowano natomiast w Irlandii (-13,4%), co portal agriland.ie wiąże z bardzo niekorzystnymi warunkami chowu krów mięsnych i mlecznych w tamtym okresie.

     

    Indeks wartości ziemi rolnej - metodologia

    Bazą do obliczeń są dane GUS na temat przeciętnych cen płaconych za ziemię (grunty orne) w obrocie prywatnym. GUS wyróżnia ceny dla poszczególnych województw i grup jakościowych gleb (dzieli na trzy grupy w zależności od klasy bonitacyjnej ziemi). Urząd podaje do publicznej wiadomości jedynie średnią cenę transakcyjną. Ta nie uwzględnia jakości sprzedawanej ziemi. W efekcie sprzedaż większej ilości dobrej ziemi może skutkować wzrostem średniej ceny publikowanej przez GUS dla całego kraju. Ograniczenie takich błędów jest możliwe poprzez uwzględnienie jakości ziemi znajdującej się w całym kraju. Większa wiarygodność wyników możliwa jest ponadto do uzyskania dzięki przeprowadzeniu obliczeń oddzielnie dla każdego województwa i uśrednienie wyników, uwzględniając wagę zależną od ilości konkretnej ziemi rolnej w poszczególnych województwach zgodnie ze wzorem:

    gdzie:

    W – indeks wartości ziemi rolnej,

    czi – ceny transakcyjne ziemi rolnej w poszczególnych grupach jakościowych gleb w województwach w badanym okresie

    cb – cena transakcyjna ziemi rolnej w poszczególnych grupach jakościowych gleb w województwach w okresie bazowym (IV kw. 2004 r.)

    azi – całkowity areał ziemi rolnej w poszczególnych grupach jakościowych gleb w województwach

    Bartosz Turek
    Analityk

    Umów spotkanie z Ekspertem Open Finance

    Umów spotkanie w oddziale:

    Podaj poprawne dane

    Podaj poprawne dane

    Podaj poprawne dane

    Podaj poprawne dane

    Podaj poprawne dane

    Infolinia 801 600 200

    Oddział

    Nasza infolinia pracuje od poniedziałku do piątku,
    od godziny 8.00 do 20.00

    Dziękujemy

    Twój formularz został wysłany poprawnie. Skontaktujemy się Tobą w ciągu 24 godzin by porozmawiać o Twoich potrzebach kredytowych.

    Umów spotkanie