Kupować czy nie? Oto jest pytanie.

09/23/2021

Wielu z nas zadaje sobie to pytanie i zastanawia się, czy to dobry moment na kupno mieszkania? Czy może jednak ceny nieruchomości spadną i warto jeszcze poczekać? A co jeśli stopy procentowe wzrosną? Jak podjąć decyzję? Czekać czy nie? W tym artykule spróbujemy znaleźć odpowiedzi na te pytania posługując się konkretnymi danymi liczbowymi, które dokładnie pokażą bieżącą sytuację rynku nieruchomości.

 

 

Z tego artykułu dowiesz się:

 

 

Ceny mieszkań na rynku pierwotnym

Rynek nieruchomości to dwa rynki sprzedaży mieszkań – rynek pierwotny i rynek wtórny.

Na rynku pierwotnym mamy do czynienia z mieszkaniami nowymi, przez nikogo nieużywanymi nieruchomościami, które dopiero co zostały wybudowane i nigdy nie były zamieszkałe. Najczęściej sprzedającym mieszkania lub wszelkiego rodzaju domy jednorodzinne jest deweloper, choć może zdarzyć się również, że podobną inwestycję podejmują spółdzielnie mieszkaniowe. Kupując mieszkanie z rynku pierwotnego masz pewność, że nikt nie wprowadzał w nim swoich zmian. Dodatkowym atutem takich nieruchomości jest to, że są dopiero co wybudowane, dlatego możesz korzystać z rękojmi i gwarancji ze strony dewelopera. Kupno mieszkania na takim rynku ma zarówno swoje plusy jak i minusy. Do minusów możemy na pewno zaliczyć często długi okres oczekiwania na odbiór kluczy. Często kupujemy tzw. „dziurę w ziemi” u dewelopera i musimy cierpliwie czekać na nasze wymarzone mieszkanie.

 

 

 

Ceny mieszkań na rynku wtórnym

Na rynku wtórnym dostępne są mieszkania z drugiej ręki, używane. Umowę kupna mieszkania będziemy podpisywać z indywidualnymi właścicielami takich nieruchomości. Czasem udaje się nawet kupić mieszkanie, które nie wymaga dodatkowych nakładów finansowych. Często oferta rynku wtórnego może być dla nas znacznie lepsza niż ta z rynku pierwotnego ze względu na lokalizację czy choćby fakt, że do takiego mieszkania możemy się od razu wprowadzić.

 

Ceny mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym

Poniższe tabele pokazują jak na przestrzeni ostatnich kwartałów zmieniały się ceny metra kwadratowego za mieszkania w największych miastach. W trzecim i czwartym kwartale 2020 roku  te wzrosty nie były aż tak spektakularne. Ale jeśli zestawimy ze sobą trzeci kwartał 2020 roku i drugi 2021 roku, to widać już w większości przypadków, znaczące wzrosty cen metra kwadratowego nieruchomości na obu rynkach. W większości miast zakup mieszkania na rynku wtórnym jest znacznie korzystniejszy cenowo niż na rynku pierwotnym. Są jednak wyjątki od tej reguły i taką sytuację, gdzie mieszkania na rynku wtórnym są droższe niż na pierwotnym mamy w Białymstoku, Gdańsku, Krakowie, Rzeszowie i Warszawie.

 

 

Rynek pierwotny

Rynek wtórny

Kwartał

III 2020

IV 2020

I 2021

II 2021

Kwartał

III 2020

IV 2020

I 2021

II 2021

Białystok

6 229

6 238

6 509

6 815

Białystok

6 312

6 398

6 700

6 892

Bydgoszcz

7 125

7 227

7 272

7 405

Bydgoszcz

6 013

6 107

6 201

6 252

Gdańsk

9 621

9 691

10 068

9 714

Gdańsk

10 264

10 523

10 529

10 819

Gdynia

9 571

9 759

10 327

10 556

Gdynia

8 685

9 563

9 029

9 414

Katowice

7 662

7 954

8 051

8 249

Katowice

6 084

5 949

6 487

6 527

Kielce

6 145

6 235

6 232

6 345

Kielce

5 439

5 531

5 671

5 739

Kraków

9 466

9 615

9 741

10 148

Kraków

9 542

9 820

9 899

10 231

Lublin

6 651

6 898

7 082

7 578

Lublin

6 808

6 970

7 285

7 410

Łódź

6 734

6 761

6 854

7 409

Łódź

5 464

5 721

5 905

6 012

Olsztyn

6 435

6 416

6 590

6 900

Olsztyn

5 958

6 031

6 130

6 334

Opole

5 908

5 817

5 851

5 762

Opole

5 817

5 799

5 900

6 034

Poznań

7 922

7 980

7 989

8 254

Poznań

7 851

7 808

7 943

8 137

Rzeszów

6 048

6 274

6 362

6 711

Rzeszów

7 067

7 133

7 246

7 384

Szczecin

7 769

8 079

8 282

8 425

Szczecin

6 302

6 459

6 609

6 830

Warszawa

10 735

10 750

10 969

11 359

Warszawa

11 713

11 893

12 217

12 473

Wrocław

8 670

8 630

9 062

9 387

Wrocław

8 303

8 597

8 715

8 982

Zielona Góra

5 388

5 481

5 635

6 298

Zielona Góra

5 232

5 295

5 558

5 739

Opracowanie własne na podstawie danych z NBP

 

Każdy pewnie jednak zadaje sobie pytanie czym wywołane są te wzrosty i taka dynamika na rynku nieruchomości. Są trzy zasadnicze powody. Po pierwsze nieruchomości stały się najbardziej pewnym i opłacalnym sposobem inwestowania. Lokaty są niemal nieoprocentowane, zatem osoby posiadające odpowiednio duże oszczędności kupują mieszkania zamiast liczyć na niewielkie odsetki z lokat. Po drugie mamy bardzo niskie stopy procentowe, co znacznie obniża koszty zaciągnięcia kredytu hipotecznego, a co za tym idzie łatwiej nam się zdecydować na taki kredyt. Zatem popyt na mieszkania stał się tak duży, że  stosunek zainteresowanych kupnem do ilości mieszkań jakie są dostępne na rynku jest znacznie wyższy. Trzecią kwestią, która znacząco winduje ceny nieruchomości jest wzrost cen materiałów budowlanych.

Powstaje zatem kolejne pytanie czy warto poczekać aż ta bańka cenowa na rynku nieruchomościowym pęknie i ceny zaczną spadać? Czy jest szansa, że coś się zmieni? W pierwszym kwartale 2021 wzrost cen mieszkań był na poziomie 8%, w drugim już 10%. Analizując przedstawione przez nas zestawienia raczej nie mamy co na to liczyć, gdyż popyt na mieszkania jest nadal bardzo duży. Ponadto ceny materiałów budowlanych wciąż rosną. Zatem trudno tu optymistycznie stwierdzić, że ceny się już ustabilizowały i nie będą rosły, albo nawet lepiej, zaczną spadać, ponieważ już wstępne analizy III kwartału 2021 pokazują, ze ceny dalej rosną.

Dlatego lepiej już nie odkładać decyzji na później. Warto sprawdzić swoją sytuację finansową już teraz i skorzystać z momentu gdzie mamy bardzo korzystne stopy procentowe, dzięki czemu koszty naszego kredytu będą dla nas bardzo korzystne. Co jednak jeśli stopy procentowe wzrosną? O ile sumarycznie oprocentowanie kredytu się podniesie? Przed pandemią wynosiło ono przeciętnie 3,51%, aktualnie 2,36%Natomiast jeżeli WIBOR 3M® wzrośnie do 1%, to oprocentowanie może być równe średnio 3,15%, czyli wciąż mniej niż na początku 2020 roku. To, o ile więcej będziemy płacić, zależy od oferty banku,  od kwoty i okresu kredytowania. Poniżej przedstawiamy przykład, który pokazuje, że nie są to gigantyczne wzrosty, ale wszystko trzeba sobie przemyśleć i przekalkulować.

 

Średnie oprocentowanie kredytu

3,51% (przed pandemią)

2,36% (aktualnie)

3,15% (po prognozowanej podwyżce stóp)

Rata kredytu (300 tys. zł na 30 lat)

1 348,81 zł

1 163,64 zł

1 289,21 zł

Rata kredytu (450 tys. zł na 35 lat)

1 862,42 zł

1 575,16 zł

1 769,72 zł

Źródło: Direct. Money

 

Oczywiście kredyt wzrośnie, ale wzrośnie również wartość mieszkania, co w perspektywie czasu może się okazać dla nas bardzo istotne ze względu na korzystniejszą cenę sprzedaży jeśli zaszłaby taka potrzeba. Także prosiłoby się aż powiedzieć: Nigdy nie ma tego złego co by na dobre nie wyszło.

Jednoznacznej odpowiedzi na pytanie: „kupować czy nie”? nie jesteśmy w stanie udzielić, ale mamy nadzieję, że powyższe informacje pokazały jak obecnie wygląda rynek nieruchomości i pozwoliły rozwiać wątpliwości. Pytanie – czy warto zwlekać ze swoimi marzeniami? Po więcej informacji zapraszamy do naszych Ekspertów Finansowych.

 

Sprawdź też:

Ranking kredytów hipotecznych sierpień 2021

Jak wybrać najlepszy kredyt hipoteczny?

 

Umów darmowy kontakt z Ekspertem Open Finance

  • Wygodnie - rozmowa telefoniczna lub spotkanie
  • Kompleksowe wsparcie
  • Bez zobowiązań
c5eb9ea0-7b7e-4588-b0b3-c4bc40acaff5.jpg

Powiązane artykuły

kredyt hipo przy niskich dochodach.png
10/22/2021

Jak uzyskać kredyt hipoteczny przy niskich dochodach?

Jak wynika z badań sondażowych przeprowadzonych wśród Polaków posiadanie własnego domu lub mieszkania to jeden z życiowych priorytetów. Liczby nie kłamią i jak wskazuje Biuro Informacji Kredytowej (dalej BIK) popyt na kredyty mieszkaniowe wciąż rośnie. Nie dla każdego jednak kredyt hipoteczny jest na wyciągnięcie ręki. Problem pojawia się wówczas, gdy co miesiąc na konto wpływa zbyt niski przelew od pracodawcy.
więcej >
ranking kredytów.png
10/22/2021

Ranking kredytów hipotecznych październik 2021

Zapraszamy na do zapoznania się z październikowym zestawieniem najtańszych ofert kredytu hipotecznego porównanych pod kątem najniższych kosztów całkowitych.
więcej >
shutterstock_761039812.png
10/20/2021

Czy stopy procentowe jeszcze wzrosną?

6 października 2021 roku Rada Polityki Pieniężnej, czyli organ decyzyjny Narodowego Banku Polskiego ogłosiła podwyżkę stóp procentowych z poziomu 0,1% do 0,5%. Następnego dnia Prezes NBP tłumacząc przyczyny takiej decyzji, zastrzegł również, że nie wyklucza, że jest to jedyna podwyżka w najbliższym czasie. Co myślą o tym analitycy bankowi? Czego możemy się spodziewać?
więcej >