Rynek pierwotny czy wtórny - co jest bardziej opłacalne?

11/13/2020

Stojąc przed podjęciem decyzji o zakupie wymarzonej nieruchomości często bierzemy pod uwagę właśnie to, co nam się bardziej opłaca. I tu jak to zwykle bywa, odpowiedź jest tylko jedna - to zależy. Najczęściej mówiąc „opłaca” mamy na myśli czynnik finansowy. Czy zawsze? Zdecydowanie nie.

Z tego artykułu dowiesz się:

 

Czy są różnice w opłatach przy akcie notarialnym?

Zacznijmy jednak od finansów. Już na wstępie, przy podpisywaniu aktu notarialnego zakupu nieruchomości różnica pojawia się przy opłatach jakie poniesiemy u notariusza. Zwłaszcza przy jednej, tej najwyższej opłacie - podatku. Przy rynku wtórnym jest konieczność zapłacenia podatku od czynności cywilno-prawnych. Jego wysokość to 2% od wartości rynkowej nabywanego mieszkania. Nabywca nieruchomości z rynku pierwotnego tego podatku nie zapłaci. Zatem, w tej kategorii wygrywa nowe mieszkanie.

 

Co ma wpływ na cenę nieruchomości?

Drugim czynnikiem jaki będziemy porównywać, to cena zakupu. Obecnie ceny na rynku wtórnym są najczęściej niższe niż przy rynku pierwotnym. Co ważne - zdarza się, że bez dodatkowych nakładów finansowych mieszkanie jest gotowe do zamieszkania. Rynek pierwotny  to wyższa cena zakupu plus konieczność wykończenia  lub domu. Developer doprowadza budowę do stanu developerskiego, więc wszystkie prace wykończeniowe leżą po stronie nabywcy. 

 

Czy czas oczekiwania na uzyskanie prawa do nieruchomości jest taki sam?

Rynek wtórny to najczęściej szybka transakcja, uzależniona co najwyżej od czasu oczekiwania na decyzję kredytową - jeśli wspierany się kredytem bankowym. Przy zakupie od dewelopera na przekazanie kluczy czasem poczekamy nawet 24 miesiące. Zdarza się bowiem, że decydujemy się na zakup tzw. „dziury w ziemi”. W czasie, gdy już spłacamy odsetki od kredytu (od uruchomionych transz) często jednocześnie płacimy co miesiąc za wynajem nieruchomości, w której mieszkamy. W takim przypadku oszczędniejszą wersją zakupu będzie rynek wtórny.

 

Jak kredyt hipoteczny ma się do stanu wykończenia?

Decydując się na zakup nieruchomości i posiłkując się kredytem bankowym, często decydująca o wyborze jest również nasza zdolność kredytowa. Jeśli porównamy dwa mieszkania, jedno gotowe do zamieszkania i drugie z rozpoczętą budową, która będzie trwała jeszcze co najmniej rok, to zdecydowanie więcej pieniędzy bank pożyczy nam na rynek wtórny. Skąd ta różnica? Wynika, ona  głównie ze sposobu liczenia zdolności kredytowej. W pierwszym przypadku bank przyjmuje do obliczeń aktualne oprocentowanie naszego potencjalnego kredytu. Przy trwającej budowie prowadzonej przez dewelopera lub spółdzielnię mieszkaniową do wyliczenia naszych maksymalnych możliwości finansowych przyjmowane jest wyższe oprocentowanie kredytu. Bank w ten sposób zabezpiecza się przed ewentualnym nie spłacaniem przez nas kredytu w czasie, gdy nie ma jeszcze możliwości złożenia wniosku o wpis hipoteki. Mamy tu do czynienia z tzw. ubezpieczeniem pomostowym, czyli czasem pomiędzy uruchomieniem kredytu, a złożeniem wniosku o wpis hipoteki. Przy zakupie na rynku wtórnym uruchomimy pieniądze po dostarczeniu aktu notarialnego zakupu potwierdzającego również złożenie w Sądzie wniosku o wpis hipoteki. Przy rynku pierwotnym uruchamiamy kolejne transze po podpisaniu umowy deweloperskiej. Złożenie wniosku o założenie księgi wieczystej i wpis hipoteki następuje dopiero po wybudowaniu lokalu, oddaniu do użytkowania  i podpisaniu właściwej umowy nabycia nieruchomości. Podsumowując, zdecydowanie więcej bank pożyczy nam pieniędzy na zakup mieszkania używanego. Często właśnie to decyduje o wyborze wielu moich Klientów. Bardziej opłacalny jest dla nich zakup mieszkania z rynku wtórnego, gdyż dysponują większą kwotą pożyczoną przez bank.   

 

Co jeszcze wpływa na wybór rodzaju nieruchomości?

Porównując jednak opłacalność zakupu warto spojrzeć i porównać również inne aspekty. Warto porównać położenie nieruchomości. To w jakiej odległości jest od ważnych dla nas punktów. Od przedszkola, szkoły, uczelni, pracy. Jak dobrze jest skomunikowana. Czy w pobliżu są centra handlowe, tereny zieleni... Może się bowiem zdarzyć, że kupując droższą nieruchomość finalnie zaoszczędzimy na kosztach codziennych  dojazdów do strategicznych dla nas miejsc. Tu nie można jasno powiedzieć, że korzystniejszy będzie rynek wtórny czy pierwotny. Wszystko zależy od planu zagospodarowania przestrzennego danej miejscowości. Od tego czy nowe inwestycje powstają wyłącznie na obrzeżach, czy można takie „perełki” mieszkaniowe znaleźć również w centrum.

Pisałam o względach finansowych oraz o względach logistycznych. Dla wielu ważne będą również walory architektoniczne. To jak wyglądają piwnice, klatki schodowe. To czy jest garaż lub miejsce postojowe i winda. To jak rozkładowe są mieszkania. W tej kategorii najczęściej wygrywa rynek pierwotny. Najczęściej, bo rynek wtórny to nie jest tylko wieloletnie mieszkanie. To często nieruchomość oddana kilka miesięcy wcześniej do użytkowania. Wykończona i gotowa do użytku. Jej cena często plasuje się w górnym poziomie, jednak najczęściej warta jest tego. Oszczędzamy bowiem przede wszystkim czas niezbędny do kończenia nieruchomości. Choć mogą pojawić się również opinie, że cały urok we własnym wykańczaniu swojego wymarzonego miejsca na ziemi. I trudno się z tym nie zgodzić.

 

A zatem nie ma jednej najlepszej odpowiedzi. W zależności od naszych oczekiwań, bardziej będzie nam się opłacało zdecydować na zakup na rynku wtórnym lub pierwotnym. 

Ważne, zarówno jeden jak i drugi zakup można sfinansować kredytem hipotecznym. I tu chętnie, i bez dodatkowych opłat pomogę.

 

Sprawdź też:

Co jest potrzebne do uruchomienia kredytu hipotecznego?

Kupno mieszkania czy budowa domu

 

Umów darmowy kontakt z Ekspertem Open Finance

  • Wygodnie - rozmowa telefoniczna lub spotkanie
  • Kompleksowe wsparcie
  • Bez zobowiązań
c5eb9ea0-7b7e-4588-b0b3-c4bc40acaff5.jpg

Powiązane artykuły

kredyt hipo przy niskich dochodach.png
10/22/2021

Jak uzyskać kredyt hipoteczny przy niskich dochodach?

Jak wynika z badań sondażowych przeprowadzonych wśród Polaków posiadanie własnego domu lub mieszkania to jeden z życiowych priorytetów. Liczby nie kłamią i jak wskazuje Biuro Informacji Kredytowej (dalej BIK) popyt na kredyty mieszkaniowe wciąż rośnie. Nie dla każdego jednak kredyt hipoteczny jest na wyciągnięcie ręki. Problem pojawia się wówczas, gdy co miesiąc na konto wpływa zbyt niski przelew od pracodawcy.
więcej >
ranking kredytów.png
10/22/2021

Ranking kredytów hipotecznych październik 2021

Zapraszamy na do zapoznania się z październikowym zestawieniem najtańszych ofert kredytu hipotecznego porównanych pod kątem najniższych kosztów całkowitych.
więcej >
shutterstock_761039812.png
10/20/2021

Czy stopy procentowe jeszcze wzrosną?

6 października 2021 roku Rada Polityki Pieniężnej, czyli organ decyzyjny Narodowego Banku Polskiego ogłosiła podwyżkę stóp procentowych z poziomu 0,1% do 0,5%. Następnego dnia Prezes NBP tłumacząc przyczyny takiej decyzji, zastrzegł również, że nie wyklucza, że jest to jedyna podwyżka w najbliższym czasie. Co myślą o tym analitycy bankowi? Czego możemy się spodziewać?
więcej >