Wkład własny, rekomendacja S, maksymalna zdolność kredytowa

02/16/2021

Wnioskując o kredyt hipoteczny musisz wiedzieć, że konieczne będzie zaangażowanie własnych środków jako wkład własny. Niestety nie jest już możliwe sfinansowanie zakupu kredytem na 100% wartości nieruchomości, tak jak to miało miejsce jeszcze kilka lat temu.

Z tego artykułu dowiesz się:

 

Wkład własny a rekomendacja S

Komisja Nadzoru finansowego przygotowała dokładne wytyczne dla banków dotyczące procesu przyznawania kredytów hipotecznych. Najważniejsze z nich to wymagany wkład własny, określenie maksymalnego okresu kredytowania oraz określenie wskaźnika DTI (czyli relacji długu do dochodów).

Wymagany wkład własny 10%, 20%, 30% czy 40%?

Zgodnie z założeniami rekomendacji S, wymagany wkład własny przy kredycie hipotecznym to 20%. Od kwietnia 2020 r. kilka banków ze względu na optymalizacje ryzyka związaną z udzielaniem kredytów, zwiększyła zaangażowanie minimalnego wkładu do 30% a nawet 40%. Jest to dodatkowa bariera, która ogranicza dostępność kredytu hipotecznego dla wielu gospodarstw. Na szczęście od początku bieżącego roku co raz więcej banków wraca do ofert kredytu z minimalnym 10% wkładem własnym.

WAŻNE:

W chwili obecnej, w dalszym ciągu możemy sfinansować zakup mieszkania mając tylko 10% wkładu własnych środków. Możliwe jest to dzięki zastosowaniu przez banki ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Bank ubezpiecza brakujący 10% doliczając dodatkową opłatę, która zazwyczaj płatna jest miesięcznie do raty kredytu. Warto pamiętać, że kredyty z 10% wkładem własnym są droższe od tych 20%, a różnice wysokości marży kredytu wynoszą nawet około 1%.

Jak obliczyć wkład własny?

Jeżeli kupujemy mieszkanie na kredyt, które kosztuje 400 000 zł to od tej wartości obliczymy wkład własny, czyli 400 000 zł x 0,20 = 80 000 zł

Co w przypadku jeżeli kupujemy mieszkanie i wnioskujemy o dodatkowe środki na wykończenie? W tej sytuacji wkład własny liczony będzie od całości nakładów koniecznych do sfinansowania inwestycji. Zazwyczaj tyczy się to zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego, gdzie odbieramy mieszkanie nowe w stanie deweloperskim.

 Przykład: Cena zakupu nowego mieszkania to 350 000 zł, natomiast 50 000 zł to środki wymagane na wykończenie. Łączna kwota potrzebna do sfinansowania to 400 000 zł. Zatem 20% wkład własny liczony będzie od całej wartości (350 000 zł + 50 000 zł) x 0,20 = 80 000 zł. A tak będzie wyglądał przykładowy harmonogram:

Harmonogram TRANSZ

  • 80 000 zł - własne środki płatne do dewelopera
  • 270 000 zł – środki wypłacane przez bank na konto dewelopera
  • 50 000 zł – środki wypłacane na wykończenie wypłacane na konto które wskażemy w dyspozycji.

Maksymalny okres kredytowania

Kredyty hipoteczne zazwyczaj udzielane są na dłuższe okresy ze względu na wysokość raty kredytu. Według rekomendacji S kredyty hipoteczne nie powinny być dłuższe niż 35 lat, a rekomendowany okres to 25 lat. Dodatkowe kryterium to wiek kredytobiorcy, który ustalany jest według wewnętrznych procedur każdego banku. Zgodnie z wewnętrznymi przepisami banków, kredyt hipoteczny musi zakończyć się w wieku 67, 70, 75 lub 80 lat.

WAŻNE:

Znacząca większość banków przyjmuje kryterium 70 lat jako próg zakończenia kredytu.

Wskaźnik DTI a zdolność kredytowa

Dzięki temu wskaźnikowi w bardzo prosty sposób można sprawdzić zdolność kredytową. Skrót DTI z angielskiego ,,Dept to Income’’ oznacza dług do dochodu, czyli jest to suma wszystkich zobowiązań łącznej kwoty dochodu netto na gospodarstwo domowe.

Komisja nadzoru Finansowego określiła jasne wytyczne. Wskaźnik DTI przy przychodach poniżej średniej krajowej nie powinien przekroczyć 50% natomiast przy przychodach przekraczających średnią krajową 65%.

W teorii w bardzo łatwy sposób moglibyśmy policzyć maksymalną kwotę kredytu. W praktyce okazuje się, że zdolność liczona jest gorzej aniżeli wynikało by to ze wzoru na wskaźnik DTI. Dzieje się tak dlatego, że banki uwzględniają dodatkowe elementy takie jak: źródło dochodu, koszty utrzymania, branża pracodawcy, historia BIK lub jego brak, wykształcenie, ilość zobowiązań itd.

WAŻNE:

Każdy bank inaczej określa zdolność kredytową, a różnice w określeniu maksymalnej zdolności między bankami, może dochodzić nawet do 200 000 zł.

Wskaźniki pozwalające na określenie maksymalnej zdolności kredytowej aktualizowane są przez banki zazwyczaj co miesiąc lub co kwartał. Niekiedy może okazać się że w BANKU ,,A’’ 30 czerwca zdolność kredytowa wynosi 400 000 zł, a tydzień później przy składaniu wniosków kredytowych zdolność kredytowa może być niższa o 50 000 zł.

Reasumując, precyzyjne wyselekcjonowanie kilku banków ogranicza lub minimalizuje ryzyko otrzymania decyzji odmownej. Zanim zdecydujemy się na kredyt hipoteczny powinniśmy otrzymać od Eksperta Finansowego informacje o maksymalnej zdolności z każdych banków. Warunki cenowe uzależnione są od wysokości wkładu własnego jakim będziemy dysponować przy kredycie. Warto pamiętać, że czym większy wkład, tym oferty kredytu będą tańsze.

Sprawdź też:

Kupno mieszkania - krok po kroku

Jak wybrać najlepszy kredyt hipoteczny?

 

Umów darmowy kontakt z Ekspertem Open Finance

  • Wygodnie - rozmowa telefoniczna lub spotkanie
  • Kompleksowe wsparcie
  • Bez zobowiązań
c5eb9ea0-7b7e-4588-b0b3-c4bc40acaff5.jpg

Powiązane artykuły

shutterstock_1707844078.png
06/14/2021

Ranking kredytów gotówkowych czerwiec 2021

Kredyt gotówkowy można przeznaczyć na dowolny cel: wakacje, nowy komputer czy też remont w mieszkaniu. Bank nie będzie nas pytał o cel takiego kredytu, chyba, że staramy się o kredyt na cel specjalny taki jak np. fotowoltaika. Szukasz najkorzystniejszego dla siebie kredytu gotówkowego? Skontaktuj się z nami.
więcej >
shutterstock_1914593158.png
06/07/2021

Rodzinny bon mieszkaniowy – dofinansowanie z Polskiego Ładu

Polski Ład w swoim programie wprowadza wiele udogodnień w szczególności dla rodzin. Bon mieszkaniowy to pomoc w głównej mierze dla rodzin wielodzietnych oraz osób niepełnosprawnych, ale także dla jednoosobowych gospodarstw domowych czy małżeństw bez dzieci. Program będzie miał na celu dofinansowanie kupna czy wynajmu mieszkania, a także do budowy domu dla wszystkich, którzy nie mogą pozwolić sobie na własne M3.
więcej >
shutterstock_593494403.png
06/07/2021

Ranking kredytów hipotecznych czerwiec 2021

Na początku każdego miesiąca publikujemy ranking kredytów hipotecznych i tak zapraszam do zapoznania się z czerwcowym zestawieniem ofert kredytów hipotecznych z banków, porównanych pod kątem najniższych całkowitych kosztów kredytu. Równocześnie zachęcam do zapoznania się z naszą porównywarką kredytów hipotecznych.
więcej >