Kredyt na budowę domu jest bardzo podobny do kredytu hipotecznego na zakup już gotowej nieruchomości, może różnić się jednak formą zabezpieczenia wierzyciela, czyli banku. Zobowiązanie na budowę domu dzielimy na dwa etapy zależne od procesu budowy domu. Jest to faza budowlana i faza hipoteczna.

Etap I – faza budowlana

Podczas tej fazy środki z kredytu hipotecznego na budowę domu, które otrzymuje klient, przeznaczane są na start inwestycji. Aby uruchomić zobowiązanie, bank wymaga szeregu zabezpieczeń, takich jak polisa na życie z cesją upoważniającą bank do uzyskania środków na spłatę kredytu w razie śmierci bądź trwałego inwalidztwa klienta. Kolejną formą zabezpieczenia się banku jest wykupienie polisy ubezpieczenia nieruchomości (w wariancie dom w budowie). Ten etap kredytowania cechuje się tym, że jest wyznaczany przez bank średnio na dwa lata. Jest to tak zwany okres karencji zobowiązania. Podczas tej fazy kredytu klient spłaca na przykład tylko odsetki kredytu, więc rata kredytu jest zwykle niższa niż w etapie drugim.

Etap II – faza hipoteczna

W drugim etapie kredytowania budowy domu zmienia się forma zabezpieczenia kredytowego oraz rodzaj spłacanych rat. Ta faza rozpoczyna się już po wybudowaniu nieruchomości. Wtedy to zabezpieczeniem kredytu staje się dom (zabezpieczenie hipoteczne). W momencie, gdy dom zostanie ukończony, klient zaczyna również spłacać tak zwane raty pełne (odsetki plus kapitał właściwy). W momencie wejścia w drugą fazę w księdze wieczystej danej nieruchomości zostają umieszczone zapisy o zabezpieczeniu hipotecznym.

Kto jest właścicielem nieruchomości

Istotną kwestią jest to, że mimo takich postanowień w księdze wieczystej właścicielem danej nieruchomości wciąż jest klient. Bank (wierzyciel) nie ma żadnych praw własnościowych. Dzieje się tak, ponieważ wpis hipoteczny jest zabezpieczeniem środków pieniężnych udzielonych klientowi, a nie domu jako nieruchomości. Jedyną możliwością utracenia przez klienta praw własności i zarządzania nieruchomością na rzecz banku jest zaprzestanie spłacania przez kredytobiorcę rat należnych w ramach kredytu hipotecznego.. W takim przypadku zostaje uruchomiony proces windykacyjny, który może doprowadzić do przejęcia własności nieruchomości przez bank. Jednakże trzeba pamiętać, że zabezpieczenie hipoteczne spłacane regularnie nie upoważnia wierzyciela do użytkowania czy zarządzania daną nieruchomością. Zabezpieczenie hipoteczne przestaje być ważne w momencie całkowitego wygaśnięcia kredytu zaciągniętego na budowę domu.

Marcin Hofman
Ekspert Finansowy
ul. Mielżyńskiego 14
61-725 Poznań
Kontakt z doradcą