Jako doradcę finansowego cieszy mnie fakt, że świadomość funkcjonowania rządowego programu Mieszkanie dla Młodych jest tak duża w naszym społeczeństwie. Przez prawie 3 lata działania pomógł on tysiącom osób (rodzin i singli) w zakupie swojego pierwszego M.

Nie każdego stać na wpłacenie wymaganego wkładu własnego przy kredycie hipotecznym, jednak z tego powodu nie trzeba odkładać decyzji o zakupie mieszkania, warto wtedy skorzystać z programu MdM.

Jednak nie o podstawach funkcjonowania programu chciałem pisać, ale o pewnych nieprawdziwych informacjach, które pojawiają się, kiedy mowa jest o programie MdM.

Pytanie: Jesteśmy narzeczeństwem i słyszeliśmy, że od września 2015 możemy do tego programu przystąpić razem.

Odpowiedz: Cóż, tak i nie. Faktycznie nowelizacja ustawy o finansowym wsparciu rodzin i innych osób w nabywaniu własnego mieszkania (w dalszej części tego tekstu będziemy ją nazywać dla uproszczenia ustawą MdM) rozszerzyła krąg możliwych współkredytobiorców w związku z finansowaniem zakupu nieruchomości (wcześniej mogły to być tylko osoby spokrewnione).

Należy jednak pamiętać, że ustawodawca nie zmienił beneficjentów tego programu. Oznacza to, że nieruchomość objętą tym dofinansowaniem może w dalszym ciągu nabyć:

  • małżeństwo, jako wspólnota majątkowa,
  • osoba samotnie wychowująca dziecko,
  • singiel.

 

Dwie niespokrewnione osoby nie mogą, korzystając z programu MdM, wspólnie nabyć mieszkania.

Doprecyzowując: osoby niespokrewnione mogą razem uczestniczyć w kredycie hipotecznym, jako współkredytobiorcy, lecz nie mogą być współwłaścicielami nabywanej nieruchomości. Tym samym, muszą podjąć trudną decyzję, kto z nich będzie właścicielem mieszkania.

Jeśli w przyszłości narzeczeni zawrą związek małżeński będą mogły rozszerzyć współwłasność nieruchomości na drugiego z współmałżonków.

 

Pytanie: Jesteśmy małżeństwem i mamy jedno dziecko. Czy jeśli po skorzystaniu z programu w okresie pierwszych 5 lat, urodzi nam się drugie dziecko, otrzymamy dodatkowe 5% rządowego wsparcia?

Odpowiedz: Niestety nie. W tym zakresie ustawodawca nic nie zmienił w ramach ubiegłorocznej nowelizacji. Na dodatkowe wsparcie może liczyć rodzina, która w okresie pierwszych 5 lat od przystąpienia do programu, powiększyła się i tym samym posiada, co najmniej trójkę dzieci. Czyli w tym konkretnym przypadku rodzina ta musiałaby powiększyć się o dwójkę dzieci, aby liczyć na dodatkowe pieniądze z programu.

 

Pytanie: Mieszkanie, które chcę nabyć ma wyższą cenę w przeliczeniu na metr kwadratowy. Czy to znaczy, że mogę skorzystać z tego dofinansowania, a jedynie różnicę w cenie muszę ponieść z własnych środków?

Odpowiedz: Nieprawda. Aby skorzystać z programu MdM nieruchomość, którą zamierzamy nabyć musi spełnić dwa najważniejsze warunki:

  • metraż nieruchomości (mieszkanie nie może przekraczać 75 mkw lub w przypadku rodzin z trójką i więcej dzieci – 85 mkw i analogicznie dom: maksymalny metraż to 100 mkw lub 110 w przypadku rodzin wielodzietnych),
  • maksymalna cena w przeliczeniu na metr kwadratowy. Wskaźnik ten nie jest stały, zależy od:

- tego czy mieszkanie jest z rynku pierwotnego czy wtórnego (na rynku pierwotnym limit maksymalnej ceny jest wyższy niż na rynku wtórnym),

- lokalizacji nieruchomości (każde województwo zostało podzielone na trzy „obszary”, dla których obowiązują inne limity maksymalnej ceny. Inny, zatem wskaźnik obowiązuje dla miasta wojewódzkiego, inny dla gmin sąsiadujących z miastem wojewódzkim oraz inny dla nieruchomości położonych w pozostałej części województwa). Warto dodać, że wskaźniki te mogą zmieniać się raz na kwartał. Gdy poszukujemy mieszkania i akurat mija kolejny kwartał roku, warto wtedy być na bieżąco, śledzić zmiany na stronie Banku Gospodarstwa Krajowego lub zapytać zaufanego doradcę.

Wracając do pytania – nie ma możliwości, aby mieszkanie, które nie spełnia kryterium ceny zostało objęte dofinansowaniem. W takiej sytuacji musimy zdać się na nasze zdolności negocjacyjne ze zbywcą lub deweloperem.

 

Pytanie: Posiadam działkę, na której zamierzam zbudować dom. Czy również będzie mi przysługiwało dofinansowanie z programu MdM?

Odpowiedz: Temat jest dość złożony. Ustawa o dofinansowaniu MdM porusza również kwestię budowy domu tzw. systemem gospodarczym (kiedy to my jesteśmy inwestorami na własnej działce). Jednak w tej sytuacji nie przysługuje nam jednorazowa dopłata, tak jak jest w przypadku zakupu domu bądź mieszkania. Z czego w takim układzie możemy skorzystać w ramach programu? Istnieje możliwość odliczenia części podatku VAT jaki ponieśliśmy w związku z zakupem wybranych materiałów budowlanych niezbędnych do budowy domu. Zapewne część z nas pamięta jeszcze tą ulgę, która do końca 2013 roku przysługiwała wszystkim osobom budującym dom lub remontującym mieszkanie. Od 2014 roku została zarezerwowana tylko dla osób, które spełniają kryteria, o których mowa w ustawie MdM.

 

Pytanie: Słyszałem, że kredyt w programie MdM jest droższy. Czy nie lepiej będzie, jeśli skorzystam z oferty banku, który nie ma tego dofinansowania?

Odpowiedz: Część banków rozgranicza parametry cenowe standardowego kredytu hipotecznego od tego z dofinansowaniem MdM. I niestety w większości przypadków kredyt z dofinansowaniem jest nieco droższy niż standardowy kredyt. Zazwyczaj różnica dotyczy wysokości marży. Natomiast to, o czym należy pamiętać to:

  • zróżnicowanie cenowe stosuje tylko niewiele banków, ponadto wcale nie oznacza to, że oferta kredytu MdM w tymże banku będzie droższa od konkurencji.
  • w tych bankach, które stosują takie rozgraniczenie cenowe, jest ono na tyle niewielkie, że porównując kredyt MdM nawet z najtańszym kredytem na rynku, ale nie posiadającym dofinansowania – raczej niewielkie szanse, aby w ujęciu całkowitych kosztów, przewyższyły one wysokość dofinansowania, jakie uzyskujemy z programu MdM.

Pomocne będzie tu małe wyliczenie: w bankach, które stosują „podwyższenie” marży dla kredytu z dofinansowaniem (a jak wspomniałem powyżej, jest ich naprawdę niewiele w porównaniu z całkowitą liczbą banków, które oferują kredyt w tym programie) wynosi ono 0,1% w porównaniu ze standardowym kredytem. Różnica tego rzędu na marży zazwyczaj przekłada się na kilka tysięcy złotych więcej odsetek w całym okresie kredytowania, a dofinansowanie z programu MdM kilkukrotnie przekracza tę różnicę.

Podsumowując to pytanie: w znakomitej większości przypadków nie uda nam się znaleźć standardowego kredytu hipotecznego pozbawionego dofinansowania, który będzie bardziej opłacalny niż kredyt, w ramach, którego możemy skorzystać z programu MdM.

 

Pytanie: Słyszałem, że wkrótce program MdM się skończy, więc muszę się śpieszyć z poszukiwaniami nieruchomości.

Odpowiedz: Ustawodawca przewidział, że możliwość składania wniosków o dofinansowanie do zakupu pierwszej nieruchomości będzie obowiązywało do końca 2018 roku, a zatem jeszcze przez prawie trzy lata. Natomiast faktem jest to, że obecnie dość szybko zbliżamy się do wyczerpania limitu, jaki został określony na bieżący rok. Pamiętać należy, że kwota, jaką rząd zarezerwował na te dopłaty nie jest nieskończona. W każdym roku funkcjonowania programu została określona konkretna kwota, jaka może być przeznaczona na ten cel. Na 2016 rok jest to dokładnie 730 mln złotych i na dzień 31.01.2016 została ona już w ponad 60% zarezerwowana. Biorąc pod uwagę wciąż rosnące zainteresowanie programem należy wnioskować, że jeszcze w pierwszym półroczu BGK zmuszone będzie wydać komunikat, iż pula się wyczerpała i tym samym nie przyjmuje już wniosków o rezerwację dofinansowania z terminem wypłaty na 2016 rok. Nie oznacza to jednak, że musimy zrezygnować z poszukiwań własnego M. Wciąż możemy zarezerwować mieszkanie z rynku pierwotnego, z terminem wypłaty ostatniej transzy na 2017 rok. Wtedy składając wniosek o kredyt hipoteczny i tym samym wniosek o dofinansowanie z programu MdM rezerwujemy kwotę z kolejnego limitu, jaki został przewidziany na 2017 rok. Również szukając mieszkania z rynku wtórnego w końcówce tego roku możemy umówić się ze zbywcą, że sfinalizowanie transakcji zakupu aktem notarialnym przesuniemy na styczeń 2017.

 

Powyższe pytania to tylko część nurtujących i niejasnych kwestii dotyczących kredytu z dofinansowaniem MdM.

Najlepiej tuż po podjęciu decyzji o rozpoczęciu poszukiwań pierwszej nieruchomości, spotkać się z doświadczonym doradcą finansowym, który krok po kroku wyjaśni wszystkie zawiłości związane z programem MdM czy samym kredytem hipotecznym, a finalnie podpowie nam, w jakim banku uzyskać najlepsze warunki finansowania. Pomoże również przejść przez wszystkie procedury, aż do podpisania umowy kredytowej.

 

 

Marcin Hofman
Ekspert Finansowy
ul. Mielżyńskiego 14
61-725 Poznań
Kontakt z doradcą