Podstawowym kosztem kredytu hipotecznego jest jego oprocentowanie. Ze względu na długoterminowy charakter zobowiązania jego wielkość jest podstawową zmienną, która determinuje całkowity koszt kredytu. Składa się ono z dwóch elementów – stałego i zmiennego. Stały to marża banku, której wysokości bank zmienić nie może (chyba, że zaistnieją konkretne wskazane w umowie zdarzenia, jak np. rezygnacja z dodatkowego produktu, który warunkował promocyjną wysokość marży). Drugi, zmienny element oprocentowania to WIBOR, który aktualizowany jest średnio co 3 miesiące i na jego wysokość mają wpływ czynniki rynkowe, niezależne od banków, zatem zmienność oprocentowania będąca wynikiem zmiany WIBORU jest niezależna od woli banku i klienta i na jego wysokość wpływu nie mamy.

Wybierając kredyt i weryfikując oprocentowanie kredytu mamy wpływ przede wszystkim więc na wysokość marży,  jako stałego elementu oprocentowania. Ta zaś zależy od wielu elementów.

Kwota kredytu

Podstawowe znaczenie ma wysokość kredytu, jaką zaciąga klient. Oczywiście najchętniej banki promują kwoty wyższe i dla takich klientów oferują lepsze poziomy oprocentowania. Im niższa kwota kredytu, tym warunki cenowe mogą być mniej atrakcyjne. Przedziały kwotowe w każdym banku są inne, a lepsze parametry są zwykle dla kwot powyżej 150-200 tysięcy złotych.

Wkład własny

Oprocentowanie kredytu zależy od wysokości wkładu własnego, jaki wnosi klient. Wkład ten liczony jest procentowo od wartości nieruchomości, stanowiącej zabezpieczenie kredytu. Im wyższy wkład własny, tym niższa marża i w efekcie łączne oprocentowanie kredytu. Minimalny poziom wkładu własnego to najczęściej 15% i dla minimalnego poziomu warunki cenowe są mniej atrakcyjne niż np. dla wkładu, którego wielkość przekracza 50%.

Przeznaczenie kredytu

Najniżej oprocentowane są kredyty hipoteczne, których cel jest ściśle mieszkaniowy, jak np. zakup mieszkania, budowa domu, remont. Jeśli kredyt hipoteczny ma dodatkowo konsolidować zobowiązania lub być w części przeznaczony na dowolny cel, to oznacza to podniesienie marży. W niektórych bankach również sfinansowanie zakupu czy budowy nieruchomości rolnej, siedliskowej, oznacza podniesienie wysokości marży. Podobnie zadziała skorzystanie z kredytu Mieszkanie dla Młodych, którego oprocentowanie jest zwykle nieznacznie wyższa od standardowej oferty banku.

Źródło dochodów

Niektóre banki stosują różne oferty cenowe skierowane do konkretnych grup zawodowych. Zawody zaufania publicznego bądź pracownicy administracji publicznej mają czasem oferty specjalne z obniżoną wysokością marży. I odwrotnie – uzyskiwanie dochodów z indywidualnej działalności gospodarczej niektóre banki klasyfikują jako podwyższone ryzyko udzielenia kredytu i stosują wyższe wysokości marż od standardowych.

Cross – selling

Najlepsze warunki cenowe kredytu hipotecznego banki oferują tym klientom, którzy poza kredytem skorzystają z dodatkowych produktów, oferowanych przez bank. Tak działa popularny obecnie cross – selling. Założenie konta osobistego, skorzystanie z karty kredytowej czy ubezpieczenia na życie lub od utraty pracy oferowanego przez bank, daje klientowi dużo lepsze oprocentowanie kredytu od takiego, w którym te produkty nie wystąpią. W takim wypadku zawsze jednak trzeba zweryfikować, czy koszt tych produktów jest równoważony przez zniżkę oprocentowania, jaką otrzyma klient.

Zmiennych mających wpływ na wysokość oprocentowania kredytu jest tak wiele, że często klientowi nie sposób odnaleźć się w gąszczu ofert. Warto skorzystać z porady doświadczonego doradcy, który uwzględni szczegóły transakcji i dopasuje najbardziej korzystną ofertę kredytu.

Anna Krzyżewska
Doradca finansowy
ul. Wojska Polskiego 3A
11-400 Kętrzyn
Kontakt z doradcą