×
    Marcin Hofman

    Marcin Hofman / Ekspert Finansowy Ekspert Finansowy

    Trudniej o kredyt na budowę domu Kredyt hipoteczny

    Ostatnio coraz więcej mówi się o końcu okresu ochronnego dotyczącego zakupu polskich gruntów rolnych. Pojawiają się też spekulacje o projekcie ustawy, która miałaby nadal chronić nasze grunty przed niekontrolowanym wykupem.

    Ustawa, która dotyczy konkretnej grupy naszego społeczeństwa, bez większego echa weszła w życie z dniem 30 kwietnia bieżącego roku i już po kilku dniach funkcjonowania okazało się, że… coś jest nie tak.

    Spora część klientów, która ubiegała się w tym czasie o typowy kredyt hipoteczny na budowę domu  dostała w banku decyzję odmowną lub jedynie dość ogólną informację, z której wynikało, że bank wstrzymuje procesowanie wniosku.

    Z kolejnych banków zaczęły napływać  niepokojące informacje, iż do czasu wyjaśnienia treści tej enigmatycznej ustawy przez prawników bankowych, kancelarie adwokackie i rzesze innych specjalistów z branży prawnej, nieruchomościowej i finansowej,  banki wstrzymują rozpatrywanie wniosków o kredyty hipoteczne, w których zabezpieczeniem miałaby być nieruchomość gruntowa.

    Ustawa rolna (będziemy ją tak w skrócie nazywać) wyłączyła ze swego obowiązywania grunty rolne o powierzchni mniejszej niż 3 000 metrów kwadratowych. Wydawać się więc mogło, że nie obejmie ona w żaden sposób typowych działek, na których buduje się większość naszych klientów, czyli takich których metraż jest znacznie poniżej 3 000 mkw. I jeszcze tytułem wyjaśnienia: aby działka została uznana za budowlaną nie wystarczy, że uzyskamy warunki zabudowy czy nawet pozwolenie na budowę domu. Działka budowlana to taka, w stosunku, do której został przeprowadzony faktyczny  proces przekształcenia  na działkę budowlaną (potocznie zwany procesem odrolnienia gruntu) czyli w ewidencji gruntów zmieniono klasyfikację gruntu na budowlany. W odrębnym artykule opiszę ten proces nieco szerzej. Działka budowlana to również taka, która jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, w skrócie MPZP (oczywiście z oznaczeniem, że teren, na którym znajduje się działka jest przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową). Terenów, dla których został uchwalony i obowiązuje MPZP jest w Polsce stosunkowo mało, dlatego zdecydowana większość działek, na których budują się nasi klienci to, trzymając się poprawnego nazewnictwa, działki rolne z możliwością zabudowy (czyli działki rolne, dla których odpowiedni urząd wydał warunki zabudowy).

    I tu dochodzimy do sedna problemu: z ustawy rolnej wyłączone są wszystkie działki o powierzchni poniżej 3 000 mkw, natomiast w zmienionej ustawie o księgach wieczystych został dodany przepis stanowiący, iż wpis hipoteki na gruntach rolnych nie może przekraczać aktualnej wartości tego gruntu, bez względu na metraż takiej działki (!). W praktyce oznacza to, że sąd wieczystoksięgowy musi odrzucić prośbę o wpis hipoteki na zabezpieczenie kredytu budowlanego, jeśli kwota hipoteki przekracza aktualną wartość działki. A tak jest przecież w większości przypadków ponieważ kwota hipoteki w większości banków wynosi miedzy 150 a 200% kwoty udzielonego kredytu. Zobrazuję to prostym przykładem:

    - aktualna wartość działki, na której chcemy wybudować dom: 150 000 zł

    - kwota kredytu na budowę domu o jaką ubiegamy się w banku to 350 000zł

    - kwota hipoteki jaką wpisuje bank w tym wypadku to 700 000zł (przykład banku, którego wpis hipoteki opiewa na kwotę 200% kwoty kredytu)

    W powyższym przypadku sąd musi odrzucić wniosek o wpis hipoteki, bo przekracza aktualną wartość działki. Tym samym bank wiedząc, że formalnie nie będzie możliwe ustanowienie podstawowego zabezpieczenia jakim jest hipoteka przy takim kredycie, musi odmówić udzielenia kredytu.

    Ratunkiem w tej sytuacji jest przekształcenie takiej działki na działkę budowlaną, co w większości przypadków można zrobić już na etapie rozpoczęcia budowy, ale tym, jak wspomniałem powyżej, zajmiemy się w osobnym artykule.

    Póki co mamy nadzieję, że równie szybko, jak ustawa weszła w życie – tak szybko będzie przedstawiona poprawka do niej, którą już zapowiedział legislator. W odpowiedzi na apel środowiska bankowego i prawniczego padła odpowiedź, że ustawodawca dostrzega problem, jaki przysporzył ten akt prawny i pracuje nad jego poprawką. Trzymamy za słowo i oby jak najszybciej te słowa się ziściły.

    Doradca

    Marcin Hofman
    Ekspert Finansowy
    ul. Mielżyńskiego 14
    61-725 Poznań
    kontakt z doradcą

    Umów spotkanie z doradcą Open Finance

    Umów spotkanie w oddziale:

    Podaj poprawne dane

    Podaj poprawne dane

    Podaj poprawne dane

    Podaj poprawne dane

    Infolinia 801 600 200

    Oddział

    Nasza infolinia pracuje od poniedziałku do piątku,
    od godziny 8.00 do 20.00

    Dziękujemy

    Twój formularz został wysłany poprawnie. Skontaktujemy się Tobą w ciągu 24 godzin by porozmawiać o Twoich potrzebach kredytowych.

    Umów spotkanie