Ustawa, która dotyczy konkretnej grupy naszego społeczeństwa, bez większego echa weszła w życie z dniem 30 kwietnia bieżącego roku i już po kilku dniach funkcjonowania okazało się, że… coś jest nie tak.

Spora część klientów, która ubiegała się w tym czasie o typowy kredyt hipoteczny na budowę domu  dostała w banku decyzję odmowną lub jedynie dość ogólną informację, z której wynikało, że bank wstrzymuje procesowanie wniosku.

Z kolejnych banków zaczęły napływać  niepokojące informacje, iż do czasu wyjaśnienia treści tej enigmatycznej ustawy przez prawników bankowych, kancelarie adwokackie i rzesze innych specjalistów z branży prawnej, nieruchomościowej i finansowej,  banki wstrzymują rozpatrywanie wniosków o kredyty hipoteczne, w których zabezpieczeniem miałaby być nieruchomość gruntowa.

Ustawa rolna (będziemy ją tak w skrócie nazywać) wyłączyła ze swego obowiązywania grunty rolne o powierzchni mniejszej niż 3 000 metrów kwadratowych. Wydawać się więc mogło, że nie obejmie ona w żaden sposób typowych działek, na których buduje się większość naszych klientów, czyli takich których metraż jest znacznie poniżej 3 000 mkw. I jeszcze tytułem wyjaśnienia: aby działka została uznana za budowlaną nie wystarczy, że uzyskamy warunki zabudowy czy nawet pozwolenie na budowę domu. Działka budowlana to taka, w stosunku, do której został przeprowadzony faktyczny  proces przekształcenia  na działkę budowlaną (potocznie zwany procesem odrolnienia gruntu) czyli w ewidencji gruntów zmieniono klasyfikację gruntu na budowlany. W odrębnym artykule opiszę ten proces nieco szerzej. Działka budowlana to również taka, która jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, w skrócie MPZP (oczywiście z oznaczeniem, że teren, na którym znajduje się działka jest przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową). Terenów, dla których został uchwalony i obowiązuje MPZP jest w Polsce stosunkowo mało, dlatego zdecydowana większość działek, na których budują się nasi klienci to, trzymając się poprawnego nazewnictwa, działki rolne z możliwością zabudowy (czyli działki rolne, dla których odpowiedni urząd wydał warunki zabudowy).

I tu dochodzimy do sedna problemu: z ustawy rolnej wyłączone są wszystkie działki o powierzchni poniżej 3 000 mkw, natomiast w zmienionej ustawie o księgach wieczystych został dodany przepis stanowiący, iż wpis hipoteki na gruntach rolnych nie może przekraczać aktualnej wartości tego gruntu, bez względu na metraż takiej działki (!). W praktyce oznacza to, że sąd wieczystoksięgowy musi odrzucić prośbę o wpis hipoteki na zabezpieczenie kredytu budowlanego, jeśli kwota hipoteki przekracza aktualną wartość działki. A tak jest przecież w większości przypadków ponieważ kwota hipoteki w większości banków wynosi miedzy 150 a 200% kwoty udzielonego kredytu. Zobrazuję to prostym przykładem:

- aktualna wartość działki, na której chcemy wybudować dom: 150 000 zł

- kwota kredytu na budowę domu o jaką ubiegamy się w banku to 350 000zł

- kwota hipoteki jaką wpisuje bank w tym wypadku to 700 000zł (przykład banku, którego wpis hipoteki opiewa na kwotę 200% kwoty kredytu)

W powyższym przypadku sąd musi odrzucić wniosek o wpis hipoteki, bo przekracza aktualną wartość działki. Tym samym bank wiedząc, że formalnie nie będzie możliwe ustanowienie podstawowego zabezpieczenia jakim jest hipoteka przy takim kredycie, musi odmówić udzielenia kredytu.

Ratunkiem w tej sytuacji jest przekształcenie takiej działki na działkę budowlaną, co w większości przypadków można zrobić już na etapie rozpoczęcia budowy, ale tym, jak wspomniałem powyżej, zajmiemy się w osobnym artykule.

Póki co mamy nadzieję, że równie szybko, jak ustawa weszła w życie – tak szybko będzie przedstawiona poprawka do niej, którą już zapowiedział legislator. W odpowiedzi na apel środowiska bankowego i prawniczego padła odpowiedź, że ustawodawca dostrzega problem, jaki przysporzył ten akt prawny i pracuje nad jego poprawką. Trzymamy za słowo i oby jak najszybciej te słowa się ziściły.

Marcin Hofman
Ekspert Finansowy
ul. Mielżyńskiego 14
61-725 Poznań
Kontakt z doradcą