Kredyt hipoteczny to produkt bankowy, pozwalający na zakup nieruchomości mieszkalnej, gdzie zwrot kapitału przez kredytobiorcę rozłożony jest w dłuższej, nawet kilkudziesięcioletniej perspektywie. Zaletą takiego rozwiązania, w odniesieniu do ceny zakupu nieruchomości, jest stosunkowo niskie miesięczne zobowiązanie, czyli rata kredytu oraz fakt, że to kredytobiorca, a nie bank jest właścicielem mieszkania, a w księdze wieczystej zakupionego mieszkania wpisana jest hipoteka. Proces weryfikacji wniosku kredytowego w banku trwa około miesiąc. Wykonana przez odrębne zespoły pracowników analiza ekonomiczna, prawna i techniczna ma na celu ocenę zdolności finansowych kredytobiorcy w zakresie możliwości spłaty nowego zobowiązania, a także w odniesieniu do jego dochodów i wydatków. Analizowany jest również przedmiot transakcji, jego atrakcyjność rynkowa, wartość i stan prawny.

Podstawową czynnością przy badaniu zdolności kredytowej jest matematyczna weryfikacja przychodów i kosztów gospodarstwa domowego wnioskodawcy, w kontekście pojawienia się nowego, długoterminowego zobowiązania. W tym celu stworzono kalkulatory oceny zdolności kredytowej, które pozwalają stwierdzić, czy przy danym poziomie zarobków (potwierdzonym na druku banku zaświadczeniem o zatrudnieniu) klient będzie w stanie pokryć swoje miesięczne wydatki, w tym spłacić ratę kredytu. Ten sposób oceny zdolności kredytowej wykorzystywany jest od dawna. W ostatnim czasie wykorzystywana jest też weryfikacja matematycznego wyniku kalkulatora w odniesieniu do rodzaju otrzymywanego przez klienta dochodu. Szacowana jest gwarancja przyszłego dochodu na podstawie jego historycznych odczytów oraz szerszego kontekstu gospodarczo - społecznego, często na podstawie bardzo indywidualnej metodyki przyjętej przez poszczególne banki. Klient musi mieć świadomość, że zdolność kredytowa oceniana jako stosunek jego zobowiązań do dochodów, to tylko połowa sukcesu. Subiektywnie oceniany przez pryzmat regulacji wewnątrz - bankowych będzie typ dochodu klienta (umowa o pracę/działalność gospodarcza) forma zatrudnienia (umowa o pracę/zlecenie), okresy ciągłości wpływów, dodatki takie jak premie czy nadgodziny. Przykładowo umowa o pracę na czas określony czy umowa zlecenie obecnie nie wpływa pozytywnie na ocenę zdolności kredytowej, jednak nadal jest bardziej atrakcyjną formą uzyskiwania dochodu w porównaniu do prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej. Zadaniem analityka jest potwierdzenie zdolności spłat rat przez kredytobiorcę w perspektywie 20 czy nawet 30 lat bazując na dostarczonej historii wpływów klienta z ostatnich 3 lub 6  miesięcy. Na ocenę zdolności kredytowej wpływa również wykształcenie potencjalnego kredytobiorcy, jego wiek, czas pozostały do osiągnięcia wieku emerytalnego, stan cywilny czy miejsce zamieszkania, gdzie np. jednoosobowe gospodarstwo składające się z 23 letniego mężczyzny osiągające podobny dochód do małżeństwa w wieku 30 lat stanowi większe ryzyko braku spłaty kredytu i może nie uzyskać pozytywnej decyzji finansowej, nawet pomimo dochodów utrzymanych na stabilnym poziomie. Przy analizie zdolności kredytowej pod uwagę bierze się również branże w jakiej pracuje wnioskodawca. Transport czy budownictwo ciągle uznawane są za branże tzw. podwyższonego ryzyka,  natomiast wyraźnie uprzywilejowana przez banki jest obecnie branża informatyczna. Oczywisty, według większości banków, wpływ na zdolność kredytową wywierają doświadczenia Klienta z innymi bankami, ilość zaciągniętych w przeszłości kredytów i ich terminowa spłata - tolerancja poszczególnych banków na wszelkie opóźnienia w płatnościach jest praktycznie zerowa.

Myśląc o skorzystaniu z oferty kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości należy spojrzeć na swoją sytuacją finansową nie tylko przez pryzmat dochodów i wydatków, należy również przeanalizować swoją historię finansową tak, jak zrobi to bank czy inna instytucja finansowa, która ma nam zaufać i pozytywnie ocenić pod względem wiarygodności finansowej.

Przy wyborze kredytu finansowego warto skorzystać z pomocy doradcy Open Finance, który przeanalizuje dla nas oferty wielu banków.

 

Krzysztof Maciaś
Ekspert Finansowy
ul. Rybacka 9
53-656 Wrocław
Kontakt z doradcą