×
    Kredyt hipoteczny

    Kalkulator kredytu hipotecznego

    Porównaj oferty banków

    Kwota kredytu

    Wartość nieruchomości

    Okres kredytowania

    mies.

    Kategoria kredytu

    ZAKUP
    • ZAKUP
    • BUDOWA
    • POŻYCZKA
    • REFINANSOWANIE
    • KONSOLIDACJA
    • MDM

    Zabezpieczenie kredytu

    Zakup mieszkania
    • Zakup mieszkania
    • Zakup domu
    • Zakup domu letniskowego całorocznego
    • Zakup działki budowlanej
    • Zakup działki rekreacyjnej
    • Zakup działki rolnej
    • Zakup siedliska
    • Zakup lokalu użytkowego
    • Zakup mieszkania + remont/wykończenie
    • Zakup domu + remont/wykończenie
    • Zakup domu letniskowego całorocznego + remont
    • Zakup działki + budowa domu
    • Zakup działki z rozpoczętą budową + dokończenie budowy
    • Zakup lokalu użytkowego + remont/wykończenie
    • Budowa domu systemem gospodarczym
    • Budowa domu z inwestorem zastępczym
    • Budowa domu letniskowego całorocznego systemem gospodarczym
    • Budowa lokalu użytkowego z inwestorem zastępczym
    • Rozbudowa domu (wymagająca pozwolenia na budowę)
    • Mieszkanie
    • Dom
    • Działka budowlana
    • Dom letniskowy całoroczny
    • Działka rekreacyjna
    • Działka rolna
    • Siedlisko
    • Lokal użytkowy

    Waluta

    PLN
    • PLN
    • EUR
    • USD
    • GBP
    • CHF
    • SEK
    • NOK

    Rodzaj rat

    Równe
    • Równe
    • Malejące

    Rynek

    Wtórny
    • Pierwotny
    • Wtórny

    Wiek najstarszego kredytobiorcy

    lat

    Źródła dochodu

    Umowa o pracę na czas nieokreślony
    • Umowa o pracę na czas nieokreślony
    • Umowa o pracę na czas określony
    • Kontrakt menedżerski
    • Emerytura polska lub zagraniczna
    • Renta
    • Dochody z tytułu wykonywania zawodu marynarza
    • Umowy zlecenia
    • Umowa o pracę poza granicami kraju.
    • Wynajem nieruchomości
    • Prowadzenie działalności gospodarczej - zasady ogólne
    • Prowadzenie działalności gospodarczej - ryczałt od przychodów ewidencjonowanych
    • Prowadzenie działalności gospodarczej - karta podatkowa
    • Prowadzenie działalności gospodarczej - pełna księgowość
    • Prowadzenie działalności rolniczej
    • Pełnienie funkcji o charakterze duszpasterskim
    • Dochody z tytułu dywidendy

    Okres uzyskiwania dochodu (w miesiącach)

    Kwota dochodu (netto)

    Waluta osiągania dochodu

    PLN
    • Brak
    • PLN
    • EUR
    • USD
    • GBP
    • CHF
    • SEK
    • NOK

    Źródła drugiego dochodu

    Brak
    • Brak
    • Umowa o pracę na czas nieokreślony
    • Umowa o pracę na czas określony
    • Kontrakt menedżerski
    • Emerytura polska lub zagraniczna
    • Renta
    • Dochody z tytułu wykonywania zawodu marynarza
    • Umowy zlecenia
    • Umowa o pracę poza granicami kraju.
    • Wynajem nieruchomości
    • Prowadzenie działalności gospodarczej - zasady ogólne
    • Prowadzenie działalności gospodarczej - ryczałt od przychodów ewidencjonowanych
    • Prowadzenie działalności gospodarczej - karta podatkowa
    • Prowadzenie działalności gospodarczej - pełna księgowość
    • Prowadzenie działalności rolniczej
    • Pełnienie funkcji o charakterze duszpasterskim
    • Dochody z tytułu dywidendy

    Okres uzyskiwania drugiego dochodu (w miesiącach)

    Kwota drugiego dochodu (netto)

    Waluta osiągania drugiego dochodu

    Brak
    • Brak
    • PLN
    • EUR
    • USD
    • GBP
    • CHF
    • SEK
    • NOK

    Powierzchnia użytkowa nieruchomości

    Status nabywcy

    Małżeństwo z dzieckiem/mi
    • Małżeństwo bez dzieci
    • Małżeństwo z dzieckiem/mi
    • Osoba samotnie wychowująca dziecko/i
    • Osoba samotna (tzw. singiel) bez dzieci

    Ilość dzieci

    Jedno
    • Brak
    • Jedno
    • Dwoje
    • Przynajmniej troje

    Lokalizacja

    Miasto wojewódzkie
    • Miasto wojewódzkie
    • Gmina sąsiadująca z miastem wojewódzkim
    • Pozostałe

    Województwo

    Mazowieckie
    • Dolnośląskie
    • Kujawsko-pomorskie
    • Lubelskie
    • Lubuskie
    • Łódzkie
    • Małopolskie
    • Mazowieckie
    • Opolskie
    • Podkarpackie
    • Podlaskie
    • Pomorskie
    • Śląskie
    • Świętokrzyskie
    • Warmińsko-mazurskie
    • Wielkopolskie
    • Zachodniopomorskie
    Loading...
    Sortuj wg
    rata rosnąco
    • marża rosnąco
    • marża malejąco
    • całkowity koszt kredytu rosnąco
    • całkowity koszt kredytu malejąco
    • rata rosnąco
    • rata malejąco
    • prowizja rosnąco
    • prowizja malejąco
    Loading...

    Regulaminy i dokumenty

    Umów spotkanie z Ekspertem Open Finance

    Umów spotkanie w oddziale:

    Błędnie wpisane dane

    Błędnie wpisane dane

    Błędnie wpisane dane

    Błędnie wpisane dane

    Błędnie wpisane dane

    Infolinia 801 600 200

    Umów spotkanie

    Nasza infolinia pracuje od poniedziałku do piątku,
    od godziny 8.00 do 20.00

    Dziękujemy

    Twój formularz został wysłany poprawnie. Skontaktujemy się Tobą w ciągu 24 godzin by porozmawiać o Twoich potrzebach kredytowych.

    Umów spotkanie

     

    Kredyt hipoteczny – co warto o nim wiedzieć?

     

    Zaciągnięcie kredytu hipotecznego kojarzy się zazwyczaj wyłącznie z wieloletnim zobowiązaniem finansowym. Pamiętaj, że chociaż możesz otrzymać w jego ramach większe kwoty, niż w przypadku innego rodzaju kredytów, środki pozyskane z kredytu hipotecznego wolno wykorzystać wyłącznie na cel związany z nieruchomością.

    Kupno domu (rynek pierwotny lub wtórny)
    Kupno mieszkania (rynek pierwotny lub wtórny)
    Budowa domu
    Kupno działki budowlanej

     

    Kredyt hipoteczny w Open Finance krok po kroku

     

    1.    Spotkanie z Ekspertem
    Po zapoznaniu się z Twoją sytuacją, Ekspert przedstawi listę ofert, które są najlepiej dostosowane do Twoich potrzeb i da Ci czas na ich spokojne przeanalizowanie.

    2.    Pomoc w skompletowaniu dokumentów do kredytu hipotecznego i wypełnieniu wniosku

    3.    Ekspert Open Finance pomoże Ci nie tylko wypełnić, ale również skompletować niezbędne dokumenty i wnioski.

    4.    Podpisanie umowy przedwstępnej
    Przed złożeniem wniosku kredytowego podpisuje się umowę przedwstępną, w której strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy kupna-sprzedaży nieruchomości i ustalają jej warunki.

    5.    Złożenie wniosku kredytowego w wybranym banku
    Kiedy już wybierzesz konkretny bank, nadejdzie czas na złożenie wniosku. Na tym etapie również będzie towarzyszył Ci nasz Ekspert – otrzymasz jego pełne wsparcie.

    6.    Podpisanie umowy kredytowej
    Jeśli bank zgodził się na udzielenie Ci kredytu hipotecznego, ostatnim krokiem będzie podpisanie umowy kredytowej. Potem wystarczy poczekać, aż pieniądze trafią na konto.

     

    Dokumenty wymagane do kredytu hipotecznego


    1.    Dokumenty potwierdzające tożsamość:
    Najczęściej jest to dowód osobisty, jednak w niektórych przypadkach bank może poprosić również o dostarczenie skanu paszportu lub prawa jazdy.


    2.    Dokumenty bankowe:
    Wniosek o przyznanie kredytu hipotecznego.


    3.    Dokumenty umożliwiające weryfikację zdolności kredytowej (w zależności od źródła dochodu kredytobiorcy):

    W przypadku zatrudnienia na umowę o pracę:
    •    Oświadczenie o dochodach
    •    Zaświadczenie o źródle dochodów (potrzebne głównie wtedy, gdy osoba wnioskująca o kredyt hipoteczny nie ma konta w danym banku)
    •    Pełny wyciąg z rachunku bankowego, na który wpływa wynagrodzenie
    •    Umowę o pracę
    •    PIT 37 (za ostatnie dwa lata) wraz z potwierdzeniem przyjęcia przez Urząd Skarbowy
    •    Zaświadczenia z ZUS (w przypadku otrzymywania zasiłków)

    W przypadku zatrudnienia na umowę o dzieło/zlecenie:
    •    Zaświadczenie o zatrudnieniu i dochodach (druk bankowy)
    •    Rachunki z umowy o dzieło/zlecenie
    •    Pełny wyciąg z rachunku bankowego, na który wpływa wynagrodzenie z tytułu realizacji umowy o dzieło/zlecenie
    •    PIT 37 (za ostatnie dwa lata) wraz z potwierdzeniem przyjęcia przez Urząd Skarbowy

    W przypadku prowadzenia działalności gospodarczej:
    •    Nadanie numerów REGON i NIP
    •    Zaświadczenie o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej z CEIDG
    •    Zaświadczenie z ZUS o niezaleganiu z tytułu składek (koniecznie oryginał)
    •    Zaświadczenie z US o niezaleganiu z tytułu zobowiązań podatkowych (koniecznie oryginał)
    •    PIT-y za poprzedni rok obrachunkowy (w zależności od stosowanej formy opodatkowania)
    •    Działalność gospodarcza z ryczałtem ewidencjonowanym: Zaświadczenie o wysokości przychodów ewidencjonowanych za ostatnie 24 miesiące
    •    Działalność gospodarcza z KPIR: Księga Przychodów i Rozchodów za bieżący oraz poprzedni rok obrachunkowy

    4.    Dokumenty dotyczące nieruchomości

    W przypadku zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym:
    •    Kompletna przedwstępna umowa deweloperska
    •    Pozwolenie na budowę
    •    Zaświadczenie o zakończeniu budowy
    •    Zaświadczenie o samodzielności lokalu
    •    Dokument potwierdzający, że został wniesiony wkład własny (może być to dowód wpłaty, potwierdzenie przelewu lub oświadczenie dewelopera)
    •    Wypis i wyrys z ewidencji gruntów
    •    Odpis z księgi wieczystej
    •    Rzuty nieruchomości potwierdzające jej powierzchnię użytkową
    •    Mapa podziałowa działek wraz z decyzjami podziałowymi
    W przypadku zakupu nieruchomości na rynku wtórnym:
    •    Odpis z księgi wieczystej
    •    Dokument potwierdzający prawo własności zbywcy do nieruchomości (np. zaświadczenie o darowiźnie lub akt kupna-sprzedaży)
    •    Umowa przedwstępna ze zbywcą
    •    Zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami wystawione przez spółdzielnię lub wspólnotę mieszkaniową
    •    Wycena nieruchomości (najczęściej wykonuje ją rzeczoznawca współpracujący z danym bankiem)

    W przypadku budowy domu:
    •    Akt notarialny potwierdzający prawo własności do działki, na której ma zostać wybudowana nieruchomość
    •    Pozwolenie na budowę
    •    Wypis i wyrys z ewidencji gruntów
    •    Odpis z księgi wieczystej
    •    Kosztorys, harmonogram prac i dziennik budowy (skopiowana musi zostać pierwsza i każda inna strona, na której znajdują się wpisy)
    •    Operat szacunkowy (najczęściej wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego współpracującego z danym bankiem)

    W przypadku zakupu działki:
    •    Dokument potwierdzający, że wniesiony został wkład własny
    •    Wypis i wyrys z ewidencji gruntów
    •    Odpis z księgi wieczystej
    •    Wypis z aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego
    •    Decyzja o warunkach zabudowy stanowiąca potwierdzenie możliwości rozpoczęcia budowy na danej działce
    •    Wypis z aktualnego planu zagospodarowania potwierdzający, że teren jest przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową


    Kredyt hipoteczny często oferowany jest wraz z innymi produktami bankowymi

    Ustawa o kredycie hipotecznym uniemożliwia warunkowanie wydania pozytywnej decyzji kredytowej koniecznością zakupu któregoś z nich, poza przypadkiem obowiązkowego ubezpieczenia nieruchomości. Decyzja o zakupie dodatkowych produktów może mieć wpływ na ocenę ryzyka związanego z transakcją i znaleźć odzwierciedlenie w oprocentowaniu kredytu hipotecznego.

    Sprzedaż wiązana
    Sprzedaż wiązana, tzw. cross-selling, to strategia podnoszenia wartości transakcji przez dodanie produktów powiązanych. Trzeba jednak pamiętać, że produkty powiązane z kredytem hipotecznym mają wpływ na redukcję ryzyka kredytowego i pozwalają bankom na zabezpieczenie swoich interesów w określonych sytuacjach.

    Konta i karty kredytowe
    Bank może oferować klientom dodatkowe produkty w połączeniu ze zmniejszeniem oprocentowania i innych kosztów związanych z przyznaniem oraz późniejszą obsługą kredytu hipotecznego. Decyzja o przyznaniu kredytu nie może być jednak uzależniona od tego, czy klient wyrazi zgodę na korzystanie z tych dodatkowych produktów. Kredytobiorca powinien zostać poinformowany o różnicach w ofercie wynikających z wyboru wariantu z produktami komplementarnymi lub bez nich. W celu spłaty kredytu hipotecznego konieczne jest otwarcie rachunku, na który będą wpłacane raty.

    Ubezpieczenie nieruchomości i dodatkowe produkty bankowe
    Bank w określonych okolicznościach wymaga ubezpieczenia kredytowanej nieruchomości oraz cesji wypłaty odszkodowania. Sprzedaż dodatkowych ubezpieczeń ochronnych, takich jak ubezpieczenie na życie czy ubezpieczenia na wypadek utraty pracy, może mieć znaczny wpływ na oprocentowanie kredytu, jednak decyzja o zakupie dodatkowego ubezpieczenia i wybór oferty należy do kredytobiorcy. Podczas analizy warunków umowy kredytu hipotecznego oraz wpływu produktów dodatkowych na wysokość oprocentowania, warto wziąć pod uwagę koszty, jakie będą one generować w przyszłości.

    Ocena warunków oferty kredytu hipotecznego może wydawać się skomplikowana, dlatego nie zaszkodzi skonsultować się z doświadczonym ekspertem finansowym Open Finance. Doradca podpowie, jak znaleźć właściwy balans pomiędzy obniżeniem oprocentowania i przyszłym kosztem produktów dodatkowych. Rozmowa z profesjonalistą pomoże szybko zrezygnować z niepotrzebnych i generujących koszty dodatków. Jednocześnie, doradcy dysponują kompletną wiedzą na temat ubezpieczeń, dzięki czemu można znacznie obniżyć koszt kredytu mieszkaniowego.

     

    Jakie wybrać oprocentowanie kredytu hipotecznego – stałe czy zmienne?

    Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na pytanie, czy w perspektywie długoterminowej korzystniejszym rozwiązaniem okaże się kredyt hipoteczny ze zmiennym oprocentowaniem, czy taki, w którym spłacane są raty stałe.

    Większość banków ciągle oferuje w swoich produktach zabezpieczonych na hipotece wyłącznie oprocentowanie zmienne, jednak nowa rekomendacja S, stanowiąca wytyczne Komisji Nadzoru Finansowego dla banków, wskazuje na konieczność rozwinięcia oferty kredytów oprocentowanych stałą stopą procentową.

    Oprocentowanie kredytu hipotecznego
    Oprocentowanie kredytu hipotecznego składa się z dwóch elementów. W przypadku kredytów w polskich złotych mówimy o referencyjnej stopie oprocentowania pożyczek na polskim rynku międzybankowym (tzw. WIBOR) i marży banku. W przypadku kredytów udzielanych w walutach jest to zazwyczaj LIBOR, czyli oprocentowanie pożyczek międzybankowych w Londynie plus marża banku. O ile marża banku jest stała w całym okresie obowiązywania umowy, to WIBOR i LIBOR zmieniają się adekwatnie do sytuacji rynkowej i są określane na 3 lub 6 miesięcy.

    Oprocentowanie zmienne
    Kredyty hipoteczne ze zmiennym oprocentowaniem to póki co najpopularniejszy wariant. Zmienna część oprocentowania to stawka WIBOR 3M lub WIBOR 6M. Ze względu na ciążące na kredytobiorcy ryzyko zmiany stóp procentowych kredyty ze zmiennym oprocentowaniem są o wiele tańsze na etapie zawierania umowy. Z uwagi na ryzyko wzrostu stóp procentowych, KNF rekomenduje bankom wdrożenie do oferty produktów hipotecznych z okresowo stałym oprocentowaniem. Zabieg ten ma na celu zabezpieczenie klientów przed drastycznym wzrostem comiesięcznych rat.

    Oprocentowanie stałe
    W polskich realiach stosuje się głównie tzw. okresowo stałą stopę procentową. Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem oznacza, że klient spłaca taką samą ratę w uzgodnionym w umowie okresie. Do najczęściej oferowanych należą kredyty ze stałym oprocentowaniem na 5 lat. Po upłynięciu tego okresu większość umów przewiduje stosowanie zmiennej stopy procentowej lub ponowne ustalenie warunków stałego oprocentowanie na kolejne 5 lat.  

    Z uwagi na to, że zawierając umowę na kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem, bank przyjmuje ryzyko związane z podniesieniem stóp procentowych, wiąże się to z wyższymi kosztami. W przypadku oprocentowania stałego, marża pożyczki jest wyższa, a ponadto bank może oczekiwać dodatkowych zabezpieczeń. Kredytobiorca, płacąc wyższą ratę, zabezpiecza się przed ryzykiem jej wzrostu w okresie przewidzianym w umowie. W przypadku obniżenia stóp procentowych, nie zostanie jednak beneficjentem ewentualnej obniżki raty, a ponadto jeśli będzie chciał dokonać wcześniejszej spłaty, może zostać obciążony dodatkowymi kosztami.

    Decydując się na kredyt hipoteczny, warto skonsultować się z doradcą finansowym szczególnie w kwestii wyboru pomiędzy okresowo stałym i zmiennym oprocentowaniem. O ile idea nowej rekomendacji S jest ukierunkowana na zabezpieczenie przed nieoczekiwanym wzrostem rat, umożliwia to wyłącznie przez określony czas i niesie ze sobą spore koszty oraz ograniczenia.

     

    Czy warto nadpłacać kredyt hipoteczny?

    Kredyt hipoteczny dla wielu osób stał się szansą na spełnienie marzeń o zakupie mieszkania lub domu. Jednocześnie jednak często jest to zobowiązanie, które spędza sen z powiek. Doskonale bowiem zdajemy sobie sprawę z tego, że brak regularnych spłat może mieć naprawdę poważne konsekwencje. Wiele osób zastanawia się zatem nad nadpłatą kredytu hipotecznego, by jak najszybciej pozbyć się długu. Czy jednak jest to opłacalne?

    Nadpłata a wcześniejsza spłata
    Zanim zaczniemy zastanawiać się nad tym, czy nadpłata kredytu hipotecznego jest opłacalna, warto zwrócić uwagę na pewien błąd, który popełnia wielu kredytobiorców, przez co rezygnują z walki o swoje pieniądze. Nadpłata kredytu jest czymś innym, niż jego wcześniejsza spłata. W tym przypadku mówimy o większych, niż wymagane przez umowę, miesięcznych ratach lub dodatkowych przelewów na konto banku, w którym mamy kredyt, nie zaś o całej, jednorazowej spłacie zadłużenia.

    Uważaj na pierwsze trzy lata kredytu
    Kluczowe znaczenie dla opłacalności nadpłaty kredytu hipotecznego mają pierwsze trzy lata, podczas których spłacamy zobowiązanie. Szczególnie wówczas, gdy posiadamy kredyt ze zmiennym oprocentowaniem. Bank ma bowiem prawo nałożyć na nas prowizję, która w początkowym etapie spłacania zobowiązania może być naprawdę duża i uciążliwa.

    Zasady nadpłaty kredytu hipotecznego
    Mówiąc o nadpłacie kredytu hipotecznego warto wspomnieć o tym, że zasady dotyczące tego typu kredytów określone są przez polskie prawo, które broni kredytobiorców przed naliczaniem dodatkowych opłat. Przepisy w tym zakresie stanowią jasno - po trzech latach od zaciągnięcia kredytu hipotecznego banki nie mają prawa nakładać na swoich klientów dodatkowych kosztów związanych z nadpłatą.
    Warto jednak pamiętać, że wiele kwestii związanych ze spłatą kredytu hipotecznego regulowana jest umową. Bywa bowiem tak, że banki zgadzają się na nadpłatę tylko w konkretnej części. Dokładne sprawdzenie umowy ma więc kluczowe znaczenie zarówno podczas zaciągania kredytu, jak i chęci jego nadpłaty.

    Czy to się opłaca?
    Specjaliści zajmujący się tego typu kredytami zgodnie twierdzą, że nadpłata kredytu hipotecznego może okazać się dla nas opłacalna. Decydując się na taki krok możemy bowiem liczyć na oszczędności związane z oprocentowaniem kredytu. Bank powinien nam również zwrócić proporcjonalną wartość prowizji. To jednak nie wszystko. Nadpłaty kredytu hipotecznego to również zmniejszenie kosztów związanych z obsługą kredytu oraz krótszy okres kredytowania. Dla wielu osób, które odczuwają dyskomfort związany z odpowiedzialnością za regularną spłatę rat przez kilkadziesiąt lat ma to ogromne znaczenie.

    Podsumowując, każdy, kto posiada kredyt hipoteczny powinien jeszcze raz dokładnie przyjrzeć się warunkom umowy, którą podpisał oraz własnemu budżetowi. Jeśli stopniowa nadpłata nie będzie stanowiła obciążenia dla domowych finansów, warto zdecydować się na taki krok choćby po to, by przestać martwić się zadłużeniem.

     

    Czy kredyt hipoteczny można spłacić wcześniej?

    Kredyt mieszkaniowy można spłacić praktycznie w dowolnym momencie trwania umowy. Należy jednak liczyć się z koniecznością poniesienia dodatkowych opłat z tego tytułu, szczególnie, jeżeli wcześniejsza spłata miałaby nastąpić w pierwszych latach kredytowania.

    Warunki spłaty kredytów zaciągniętych przed wejściem w życie ustawy o kredycie hipotecznym precyzują wyłącznie umowy z bankami. Po 21 lipca 2017 roku maksymalne koszty związane z wcześniejszą spłatą określa ustawa. Jeżeli planujemy szybkie spłacenie całości lub części zobowiązania, to już na etapie wyboru oferty warto skonsultować się w tej kwestii z doradcą Open Finance.

    Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – jak to zrobić?
    Warunki i procedurę wcześniejszej spłaty lub częściowej nadpłaty kredytu zaciągniętego przed wejściem w życie ustawy o kredycie hipotecznym określa umowa z bankiem. W przypadku kredytów zawartych po 21 lipca 2017 roku procedurę częściowo reguluje ustawa. Bank, na wniosek kredytobiorcy, jest zobowiązany poinformować o ewentualnych kosztach związanych z wcześniejszą spłatą w ciągu 7 dni. W przypadku umów kredytowych przewidujących różne warianty naliczania opłat za przedterminową częściową lub całkowitą spłatę warto skorzystać z konsultacji z doradcami finansowymi. Open Finance pomoże zminimalizować koszty wynikające z przedterminowej redukcji zadłużenia.


    Kredyt refinansowy a hipoteka

    Kiedy ustanawiana jest hipoteka w przypadku kredytu refinansowego? Hipoteka kredytu refinansowego jest ustanawiana na mocy wniosku składanego po spłacie pierwotnej wierzytelności wynikającej z umowy kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup nieruchomości lub pożyczki hipotecznej.

    Dokładna procedura zależy od warunków umowy refinansowego kredytu hipotecznego
    Kredyt refinansowy to produkt przeznaczony dla osób, które zaciągnęły kredyt hipoteczny. Pozwala na refinansowanie, a tym samym na zmianę jego warunków (na przykład w sytuacji, gdy kredytobiorca, kupując nieruchomość, podpisał umowę na warunkach mniej korzystnych niż te dostępne obecnie). W takim przypadku duże znaczenie ma regularna spłata dotychczasowych zobowiązań. Banki stosunkowo chętnie refinansują zobowiązania kredytobiorców z udokumentowaną dobrą historią kredytową.
    W zależności od warunków konsumenci refinansują swoje umowy, kiedy tylko nadarzy się ku temu okazja lub po upływie okresu, w którym są zobowiązani do poniesienia dodatkowych kosztów związanych ze wcześniejszą spłatą kredytu. W przypadku, gdy podczas zakupu nieruchomości kluczowy jest czas zawarcia transakcji, może okazać się, że zabraknie czasu na oczekiwanie na akceptację wniosku w banku oferującym nieco lepsze warunki. Współpraca z doświadczonym doradcą finansowym pozwoli przygotować się na taką ewentualność. Coraz częściej elementem strategii finansowania zakupu nieruchomości jest nie tylko kredyt hipoteczny, ale też perspektywa refinansowania i zawarcia umowy kredytowej na bardziej zadowalających warunkach.

    Wniosek o wpis hipoteki na rzecz banku refinansującego
    Procedura przyznania kredytu refinansowego jest zbliżona do sposobu, w jaki zawiera się kredyt na zakup mieszkania lub domu. Po akceptacji wniosku kredytowego następuje uruchomienie umowy refinansującej. W większości przypadków nowy bank spłaca bezpośrednio zobowiązanie właściciela nieruchomości wobec banku, który finansował jej zakup. Na podstawie potwierdzenia transakcji zostaje złożony wniosek o wykreślenie zabezpieczenia na rzecz spłaconego banku i wpis nowej hipoteki w dziale IV księgi wieczystej.

    Wpis nowej hipoteki do księgi wieczystej
    Wniosek o wpis nowej hipoteki i wykreślenie starej może mieć formę jednego dokumentu. Dla potwierdzenia faktu spłaty hipoteki, o której wykreślenie się wnioskuje, warto załączyć oświadczenie potwierdzające uregulowanie pierwotnego zobowiązania. Skuteczne złożenie wniosku jest równoznaczne z ustanowieniem hipoteki na rzecz banku refinansującego kredyt na zakup nieruchomości lub pożyczkę hipoteczną.

    Kredyt refinansowy może okazać się świetnym pomysłem na redukcję oprocentowania i wysokości miesięcznych rat. Niektóre banki przewidują także opcję konsolidacji innych zobowiązań kredytobiorcy w nowej umowie zabezpieczonej na hipotece. W takich okolicznościach redukcja miesięcznych obciążeń wynikających z konsolidacji może być jeszcze korzystniejsza. Warunki oferty warto skonsultować z doświadczonym doradcą finansowym.

    Kiedy warto skorzystać z kredytu refinansowego?
    Skorzystanie z refinansowania kredytu może okazać się opłacalne w przypadku, gdy na rynku pojawiają się oferty o wiele korzystniejsze niż te dostępne wówczas, gdy została podpisana umowa kredytowa. Może mieć to związek z obniżaniem stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej czy spadkiem wartości wskaźnika WIBOR, skutkującymi obniżeniem raty kredytów.
     
    Jak wygląda procedura refinansowania kredytu?
    Procedura refinansowania przypomina ponowne wzięcie kredytu hipotecznego. Bank ponownie analizuje zdolność kredytową i wycenia nieruchomość będącą zabezpieczeniem zobowiązania. Trzeba również ponieść dodatkowy koszt i zapłacić za ubezpieczenie pomostowe stanowiące zabezpieczenie kredytu do momentu wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Nowy bank może również wymagać od kredytobiorców skorzystania z produktów dodatkowych, takich jak konto czy karta kredytowa (jest to tzw. cross-selling).

    W przypadku pozytywnej decyzji o refinansowaniu kredytu, środki wypłacone przez bank są automatycznie przeznaczane na spłatę poprzedniego zobowiązania. Ostatni etap to wykreślenie z księgi wieczystej nieruchomości poprzedniego banku i wpisanie do niej tego, który przyznał kredyt refinansowy.
    Aby być na bieżąco z aktualną ofertą, warto korzystać z porównywarki kredytów hipotecznych i kalkulatorów kredytowych dostępnych na stronie Open Finance.


    Uproszczone refinansowanie kredytu hipotecznego

    Czy zawsze konieczne jest przedstawianie pełnej dokumentacji do wniosku o kredyt hipoteczny refinansowy? Wniosek o refinansowanie kredytu hipotecznego nie musi wiązać się z koniecznością kompletowania pełnej dokumentacji kredytowej.

    Uproszczone refinansowanie jest zazwyczaj możliwe w przypadku kredytów zaciągniętych w podobnej procedurze, jaki i na standardowych warunkach. Duże znaczenie ma dotychczasowa regularna spłata rat przez kredytobiorcę oraz okres spłaty (im dłuższy, tym lepiej rokuje).

    Zalety kredytu refinansowego hipotecznego
    W przypadku niektórych banków uproszczone refinansowanie kredytu hipotecznego nie wiąże się z podwyższeniem prowizji, co zachęca do szybkiego refinansowania wierzytelności. Kluczowym warunkiem dla pozytywnej decyzji dotyczącej wniosku o refinansowanie jest regularna spłata wcześniej zaciągniętego kredytu. Dzięki procedurze uproszczonej kredytobiorcy zyskują szansę na szybką zmianę warunków umowy kredytowej na korzystniejsze. Ma to bezpośredni związek z rosnącą konkurencją na rynku wierzytelności hipotecznych. Banki szczególnie chętnie refinansują kredyty hipoteczne rzetelnych klientów, którzy pierwotnie zadłużyli się u konkurencji. O ile procedura wzięcia kredytu hipotecznego może wydawać się skomplikowana, to na szczęście dostępna jest opcja jego refinansowania, która pozwala na obniżenie kosztu finansowania nieruchomości w przyszłości.

    Kiedy można skorzystać z uproszczonego refinansowania?
    Kredyt można refinansować praktycznie w dowolnym momencie trwania umowy. Jeżeli zakup wymarzonego mieszkania lub domu wymagał szybkiej reakcji, np. z uwagi na korzystną cenę, to szczegóły warunków kredytowania mogły na etapie transakcji grać drugorzędną rolę. W takiej sytuacji warto rozważyć kredyt refinansowy. Procedura uproszczona na etapie refinansowania kredytu może okazać się idealnym rozwiązaniem, w odróżnieniu od kredytów hipotecznych na zakup nieruchomości zawieranych w zwykłej procedurze. Spora część ofert na kredyt refinansowy nie przewiduje obciążania kredytobiorcy wyższymi kosztami, takimi jak prowizja czy dodatkowe ubezpieczenie.

    Dla kogo dostępne jest uproszczone refinansowanie?
    Uproszczone refinansowanie kredytu dostępne jest dla kredytobiorców, którzy regularnie spłacają zaciągnięte wcześniej zobowiązania. Głównym kryterium, który bank bierze pod uwagę, rozpatrując wniosek o refinansowanie hipoteki na warunkach uproszczonych jest historia spłaty kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości. Zazwyczaj przychylnym okiem patrzy się na właścicieli mieszkań lub domów, którzy nie mają problemu z terminowym spłacaniem rat i banki chętnie refinansują takie umowy.

    Szukając oferty na kredyt refinansowy, warto współpracować z doświadczonym doradcą finansowym, który dokładnie zna polski rynek kredytów hipotecznych (dotyczy to również kredytów refinansowanych w początkowym okresie obowiązywania umowy). W bankach przewidujących obciążenie kredytobiorcy dodatkowymi kosztami, w przypadku wcześniejszej spłaty można korzystnie zrefinansować w procedurze uproszczonej.


    Sposoby na poprawienie zdolności kredytowej

    Zdolność kredytowa to zdolność kredytobiorcy do terminowego spłacania zobowiązań i jednocześnie niezbędny warunek do uzyskania wsparcia w postaci kredytu.
    W głównej mierze decyduje o niej stosunek wysokości uzyskiwanych dochodów do wartości posiadanych zobowiązań. Nie bez znaczenia pozostają również forma zatrudnienia (tzw. źródło uzyskiwania dochodów), koszty utrzymania oraz aspekty takie, jak wiek czy stan cywilny potencjalnego kredytobiorcy.

    Wyższa zdolność kredytowa z dużym prawdopodobieństwem przełoży się nie tylko na możliwość uzyskania od banku wyższej kwoty, ale również na korzystniejsze ogólne warunki kredytu hipotecznego lub kredytu gotówkowego.

    Żeby samodzielnie poprawić ją jeszcze przed złożeniem wniosku, wystarczy pamiętać o kilku rzeczach:
    •    Warto zadbać o historię kredytową w Biurze Informacji Kredytowej (BIK). Spłacane terminowo, nawet niewielkie, kwoty mogą dodatkowo podnieść naszą ocenę punktową (tzw. „scoring”). Dobrym pomysłem będzie na przykład celowe robienie zakupów na raty na kilka miesięcy przed planowanym złożeniem wniosku kredytowego.
    •    Ważnym elementem budowania pozytywnej historii kredytowej jest wyrażenie zgody na przetwarzanie informacji o terminowo regulowanych zobowiązaniach, które działa niczym wyraźne zasygnalizowanie bankowi, że ma do czynienia z rzetelnym kredytobiorcą.
    •    Nawet nieużywane karty kredytowe i niewykorzystywany aktywny kredyt odnawialny skutecznie obniżają dochód netto – rezygnacja z nich może okazać się dobrym rozwiązaniem przed złożeniem wniosku o kredyt na mieszkanie czy inny dowolny cel.
    •    Raty równe to lepsza opcja niż raty malejące (chociaż są niższe i wpływają na wydłużenie okresu, podnosząc tym samym koszt kredytu, mogą pomóc przy jego uzyskaniu, jeśli zdolność kredytowa nie jest zbyt wysoka).
    •    Jak najwyższy wkład własny (minimum 20%) skutecznie obniży koszt kredytu hipotecznego, oprocentowanie i wysokość raty.

    Wstępne obliczenie swojej zdolności kredytowej może okazać się niezwykle pomocne przed zaciągnięciem długoterminowego zobowiązania, jakim jest kredyt hipoteczny. Właśnie w tym celu udostępniliśmy na stronie Open Finance kalkulator zdolności kredytowej, dzięki któremu osoby rozważające złożenie wniosku szybko poznają przybliżoną wartość kwoty, o jaką aktualnie mogą się ubiegać.

     

    Co to jest WIBOR i LIBOR?

    Kiedy porusza się tematykę oprocentowania kredytów hipotecznych, nie można nie wspomnieć o stawkach WIBOR i LIBOR, które mają bezpośredni wpływ na okresowe zmiany oprocentowania i tym samym na wysokość części odsetkowej raty kredytu.

    WIBOR
    Oprocentowanie kredytów hipotecznych udzielanych w złotówkach oparte jest o wskaźnik WIBOR (ang. Warsaw Interbank Offer Rate). To referencyjna wysokość oprocentowania, po jakiej banki w Polsce udzielają sobie nawzajem pożyczek.

    Stawka WIBOR zmienia się codziennie, jednak dla uproszczenia stosuje się:
    •    WIBOR 1M – w ujęciu 1 miesiąca,
    •    WIBOR 3M – w ujęciu 3 miesięcy,
    •    WIBOR 6M – w ujęciu 6 miesięcy.
    Dzienny wskaźnik wyznacza się jako średnią arytmetyczną oprocentowania, jakie codziennie podają największe polskie banki uczestniczące w panelu WIBOR. Wskaźnik okresowy (tzw. stawka bazowa) jest średnią arytmetyczną z danego okresu poprzedzającego podpisanie umowy.

    Na przykład WIBOR 3M to uśredniona wartość wskaźnika z trzech miesięcy poprzedzających podpisanie umowy kredytowej. Jeżeli podpisaliśmy umowę o kredyt hipoteczny, którego oprocentowanie jest wyliczane w oparciu o wskaźnik WIBOR 3M, to korekta wysokości raty odsetkowej będzie następować co trzy miesiące.

    W przypadku kredytów hipotecznych najczęściej stosuje się stawki 3-miesięczne (3M) i 6-miesięczne (6M).

    LIBOR
    Odpowiednikiem WIBOR-u dla walut innych niż złotówka jest wskaźnik LIBOR (ang. London Interbank Offered Rate), czyli referencyjna stopa oprocentowania, po jakiej pieniądze pożyczają sobie nawzajem banki za granicą. LIBOR jest stosowany do wyznaczania oprocentowania kredytów hipotecznych w zagranicznych walutach, takich jak frank szwajcarski (CHF), dolar amerykański (USD), funt brytyjski (GBP) jen japoński (JPY) oraz euro (EUR). W przypadku euro zamiennie używa się również określenia EURIBOR.

    Chociaż w Polsce od pewnego czasu kredyty walutowe dostępne są wyłącznie dla klientów mających przychody w danej walucie, wskaźnik ten nadal jest istotny dla osób, które zaciągnęły swoje zobowiązanie wcześniej, gdyż decyduje o wysokości raty odsetkowej kredytów w CHF i EUR. Dzienny LIBOR, oblicza się na podstawie średniej arytmetycznej oprocentowania deklarowanego przez banki uczestniczące w londyńskim panelu międzybankowym. Stawki okresowe są ustalane jako średnia dziennych stawek z danego okresu poprzedzającego podpisanie umowy.
    Do najczęściej stosowanych wskaźników oprocentowania hipotecznych kredytów walutowych należy LIBOR 3M. W związku z tym co trzy miesiące kredytobiorca musi liczyć się z możliwą zmianą wysokości raty odsetkowej.

     

    Co to jest spread walutowy?

    W przypadku kredytów hipotecznych udzielonych w walucie innej niż polski złoty duży wpływ na wartość kapitału i wysokość raty kredytu ma kurs danej waluty względem złotego.
    Wyjątkiem jest sytuacja, w której kredytobiorca uzyskuje przychody w walucie kredytu i nie musi kupować jej w celu spłaty zobowiązania.

    Spread bankowy
    Jest to różnica pomiędzy ceną, za jaką dany bank sprzedaje walutę, np. w celu spłaty raty kredytu hipotecznego w tej walucie, a ceną, za jaką deklaruje przystąpienie do transakcji kupna waluty od innych podmiotów biorących udział w obrocie walutami. Banki podają codziennie kurs, po jakim zamierzają zawierać transakcje. Spread bankowy stanowi dla banku źródło przychodu. W związku z tym w przypadku walutowych kredytów hipotecznych mówi się o tzw. ukrytej prowizji wynikającej z różnicy pomiędzy kursem kupna i sprzedaży waluty obcej.

    Zakup waluty w banku jest wygodny i w przypadku większości umów kredytowych odbywa się automatycznie. Ceną za taką komfortową usługę jest stosunkowo wysoka cena sprzedaży waluty w banku. Alternatywą dla kredytobiorców, jest zakup waluty we własnym zakresie np. w kantorze.

    Spread walutowy  
    Jest to różnica kursu sprzedaży (ma wyższą wartość) i kupna waluty (niższa wartość) po jakim instytucje finansowe są gotowe zawierać transakcje.

    Wielkość spreadu walutowego zależy od kilku czynników:
    •    ceny waluty na rynku,
    •    popytu na daną walutę na rynku,
    •    wartości transakcji,
    •    od polityki cenowej instytucji finansowych obracających walutami.

    Wartość spreadu podaje się w procentach. Zazwyczaj nie przekracza on 4-5%.
    Z uwagi na konkurencję na rynku walut jako prawidłowość można wskazać korzystniejsze warunki zarówno zakupu, jak i sprzedaży waluty w instytucjach wyspecjalizowanych głównie w obrocie walutami. Dla przykładu cena CHF lub EUR w kantorze jest zazwyczaj wyraźnie niższa niż bankowy kurs sprzedaży, po którym kredytobiorca kupuje walutę w banku w celu spłaty raty kredytu. Spread bankowy jest wyraźnie wyższy niż spread walutowy w kantorach.

    Rozwiązaniem pozwalającym ograniczyć koszty może okazać się założenie konta walutowego w banku, z którym została podpisana umowa kredytowa. Coraz więcej takich instytucji finansowych posiada swój wewnętrzny kantor, w którym klienci mogą kupić walutę po preferencyjnym kursie. Spread wynosi wówczas mniej niż 1%.


    Czy można sprzedać nieruchomość obciążoną kredytem

    Nie ma żadnych przeciwwskazań do sprzedaży domu czy mieszkania, na które został zaciągnięty kredyt hipoteczny. W zależności od warunków transakcji może ona przebiegać w nieco inny sposób.
    Niezależnie od tego, czy kupujący finansuje zakup ze środków własnych, czy posiłkuje się kredytem, priorytetem jest spłata i wykreślenie „starej” hipoteki. Podobnie postępuje się w przypadku działek i innych nieruchomości.

    Jak sprzedać mieszkanie z kredytem?
    Procedura sprzedaży mieszkania lub domu z kredytem hipotecznym zasadniczo nie różni się od transakcji w przypadku nieruchomości bez obciążeń na hipotece. Do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości konieczne jest spłacenie zobowiązania i wykreślenie wpisu w dziale IV księgi wieczystej na rzecz banku, który finansował wcześniej zakup sprzedającego. Taka transakcja może przebiegać według kilku scenariuszy.

    Spłata hipoteki przez właściciela nieruchomości
    To zdecydowanie najrzadziej spotykany przypadek. Dzieje się tak, ponieważ w większości tego typu transakcji środki na spłatę banku mają pochodzić ze sprzedaży nieruchomości. Po spłacie zadłużenia sprzedający może złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki. W tym celu jest zobowiązany przedstawić zaświadczenie potwierdzające uregulowanie wierzytelności. Wniosek o wykreślenie hipoteki i wpis nowej, jeżeli kupujący posiłkuje się kredytem hipotecznym, może być złożony podczas zawierania umowy sprzedaży przez notariusza.

    Wykreślenie hipoteki przez wpłatę zadatku
    W sytuacji, gdy hipoteka ma wartość równą kwocie zadatku uzgodnionego podczas umowy przedwstępnej stosuje się schemat płatności, w którym kupujący wpłaca uzgodnioną kwotę (tzw. zadatek) prosto na konto wierzyciela. Przed podpisaniem umowy przyrzeczonej sprzedający jest zobowiązany do wykreślenia wpisu obciążającego księgę wieczystą nieruchomości. Następna transza płatności przelewana jest na rachunek bankowy sprzedającego niezależnie od tego, czy pochodzi z funduszy własnych kupującego, czy z kredytu.

    Spłata hipoteki kredytem zaciągniętym przez kupującego
    Ze względu na wysoką wartość nieruchomości obciążonej hipoteką, spłata hipoteki z kredytu zaciąganego przez kupującego należy do najczęściej procedowanych transakcji tego typu. Kolejność płatności w dużej mierze określa umowa kredytowa zawarta przez kupującego. Bank finansujący zakup zadłużonej nieruchomości może narzucić bezpieczny ze swojego punktu widzenia harmonogram płatności. Priorytetem w takiej sytuacji jest zapewnienie wykreślenia „starej hipoteki”. W związku z tym bank kupującego może w pierwszym etapie płatności uregulować zobowiązanie sprzedającego, przelewając stosowną kwotę wprost do wierzyciela. Następnie pozostała część ceny jest wypłacana na konto bankowe zbywcy.

    Taki harmonogram płatności może wiązać się z koniecznością dopełnienia dodatkowych formalności. Jednak co do zasady, dąży się do takiego formułowania warunków umowy kredytowej i umowy sprzedaży, aby stosowne wnioski mógł w imieniu stron złożyć notariusz.