Wszystkie ostatnie wydarzenia spowodowały również problemy dla osób starających się o kredyt hipoteczny . Analizując co ma na to wpływ, wydzielić możemy dwie kategorie:

1. Czynniki związane bezpośrednio z regulacjami bankowymi

Wymagany wkład własny - jedną z głównych barier przy zaciąganiu kredytu na mieszkanie jest najczęściej konieczność posiadania wkładu własnego. Jeszcze w lutym 8 z 11 największych banków wymagało tylko 10% własnych środków, a w czerwcu ta liczba zmniejszyła się o ponad połowę.

1. 20% dla nieruchomości wartych powyżej 750 tys. z miast powyżej 250.000 mieszkańców, tj.: Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kraków, Lublin, Łódź, Poznań, Szczecin, Warszawa, Wrocław oraz Trójmieście) dla nieruchomości wartych powyżej 500 tys. z pozostałych miast
2. 70% dla wniosków, gdzie zabezpieczeniem kredytu będzie dom o dowolnej powierzchni albo lokal o powierzchni przekraczającej 80 m2, 80% w przypadku pozostałych nieruchomości dla klientów o dochodach netto nieprzekraczających 150% poziomu przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce (wg GUS), 85% w przypadku pozostałych nieruchomości dla klientów o dochodach netto przekraczających 150% poziomu przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce (wg GUS).
3. 80% dla klientów zewnętrznych

Akceptowalne źródła dochodu

Najważniejszym czynnikiem branym pod uwagę przy udzielaniu kredytu hipotecznego jest zdolność kredytowa. Przy jej badaniu banki w pierwszej kolejności badają źródło dochodów, dzięki którym przyszły kredytobiorca będzie w stanie spłacać zaciągnięte zobowiązanie. Niepewność co do przyszłości niektórych branż, potencjalne obniżenie dochodów spowodowały, że banki w obawie o wzrost ryzyka niewypłacalności dokonują bardziej wnikliwej analizy pod kątem wykonywanego zawodu czy formy zatrudnienia. Niektóre instytucje tworzą nawet listę branż wykluczonych czy też np. nie akceptują dochodów z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej lub umów cywilnoprawnych, trudniej będzie też uzyskać kredyt hipoteczny osobom mającym umowę o pracę na czas określony czy zatrudnionym na umowach cywilnoprawnych.

marża banku, stopy procentowe a oprocentowanie kredytu hipotecznego

W ciągu ostatnich 3 miesięcy po 3-krotnej decyzji Rady Polityki Pieniężnej o obniżce, stopy procentowe w Polsce spadły z poziomu 1,5 % do rekordowego poziomu 0,1%. Spowodowało to obniżenie wszystkich rat już zaciągniętych kredytów, przykładowo przy kredycie na 30 lat wygląda to następująco:

Wysokość stawki WIBOR 3M w Polsce od 2010 r.

Źródło: https://www.bankier.pl/mieszkaniowe/stopy-procentowe/wibor

Obniżka stóp procentowych to jednak duży problem dla banków, gdyż powoduje ona znaczny spadek ich rentowności. Dlatego wiele instytucji w ślad za decyzją RPP podniosło jednocześnie swoje marże, które są częścią składową oprocentowania. Skutek jest taki, że osoby wnioskujące obecnie o kredyt na mieszkanie mają wyższe oprocentowanie, niż gdyby brały kredyt hipoteczny na początku 2020 r. Przykładowo w Banku Santander osoba nie będąca klientem banku i wnioskująca obecnie o kredyt powyżej 150 tys. zł, będzie miała tę pożyczkę oprocentowaną na poziomie 2,87%, natomiast gdyby wnioskowała w tej samej instytucji w styczniu jej obecne oprocentowanie wynosiłoby 2,27%.

Pytaniem pozostaje, czy obecne niskie stopy procentowe długo będą utrzymywać się na obecnym poziomie. Wiele osób przekonanych jest, że gdy gospodarka wróci do stanu sprzed pandemii, WIBOR również wzrośnie i tym samym raty kredytu będą wyższe. Warto w związku z tym zainteresować się ofertą banku, który oferuje stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego przez 5 lat. Zapewnia to klientom niezmienność rat w tym okresie bez względu na decyzje podejmowane przez Narodowy Bank Polski. Składając obecnie taki wniosek można uzyskać gwarantowane oprocentowanie na poziomie 2,61%. To na co trzeba zwrócić uwagę to fakt, że przy średniej marży jaka była w styczniu 2020 r. na poziomie 2,31%, przeciętne oprocentowanie kredytu hipotecznego przed zamrożeniem gospodarki wynosiło 4,02% (poziom stóp procentowych był na poziomie 1,71%).

2. Czynniki niezwiązane bezpośrednio z regulacjami bankowymi

Dostępność dokumentów

W ostatnich miesiącach ze względu na skrócony czas pracy w wielu instytucjach samorządowych liczba spraw nawarstwiła się do tego stopnia, że na niektóre dokumenty dostępne zazwyczaj “od ręki” trzeba obecnie oczekiwać nawet 2-3 tygodnie. Niestety w wielu przypadkach powoduje to, że nie możemy zawnioskować o kredyt hipoteczny, gdyż Bank aby rozpatrzyć nasz wniosek potrzebuje kompletu dokumentów zgodnych z przygotowaną listą.

Zdolność kredytowa

Spora część społeczeństwa przez ostatnie 2 miesiące ze względu na zamknięte zakłady pracy otrzymywała tzw. świadczenie postojowe, co spowodowało zmniejszenie średniomiesięcznych dochodów, to samo tyczy się osób prowadzących działalność gospodarczą. Wiele firm miało dużo mniejsze dochody lub wręcz pojawiły się straty. To wszystko powoduje, że spada zdolność kredytowa i może okazać się, że na wymarzoną nieruchomość trzeba będzie poczekać trochę dłużej.

Wakacje kredytowe

Pandemia spowodowała również, że obecnie możemy złożyć wniosek o wakacje kredytowe i nawet przez 6 miesięcy nie płacić rat kredytu. Teoretycznie skorzystanie z takiego odroczenia nie wpływa na możliwość ubiegania się o kredyt hipoteczny. W praktyce banki przyjmują jednak, że klienci korzystający z takiej opcji mają przejściowe kłopoty i ze złożeniem wniosku trzeba poczekać na zakończenie okresu karencji.

Okres licznych ograniczeń w gospodarce na szczęście powoli się kończy. Banki uważnie obserwują zmieniającą się sytuację, miejmy nadzieje, że już niedługo starając się o kredyt będzie znacznie łatwiej.

Autor:
Dominik Śnieżek
Dyrektor Oddziału

Szybkie linki